מס על דירה שלישית

שוק הדיור הוא כמו אבטיח: הבעיה עם שניהם היא שאנשים חותכים אותם לרוחב, במקום לאורך

[מארק טווין] [סתם. מטאפורה כושלת שהמצאתי הרגע]

(לב העניין: 225 מילים)

(הסברים וגרפים: 1,860 מילים)

(סיכומון על ניאו-קלאסיזם: 130 מילים)

לקראת סוף הפוסט, נגיע לשאלת המס על דירה שלישית, אבל זה רק תירוץ. הפוסט הוא בעיקר ניסיון לעשות סדר בנושא שוק הדיור. לב העניין הוא לחלק את שוק הדיור לשני תתי-שווקים. אבל במקום לחלק אותו בין סוגי דירות שונים – למשל דירות להשכרה מול דירות למכירה, אני מציע לחלק אותו לשני סוגי שירותים שכל דירה מספקת: שירותי דיור, ושירותי בעלות. מה זאת אומרת?

כל דירה מספקת שני סוגי שירותים. הראשון הוא שירותי דיור: דירה מספקת לך מקום מגורים. רק משק הבית שגר בדירה נהנה משירותי הדיור, ורק הוא משלם עבור שירותי הדיור. יתר על כן, כל משק בית משלם על שירותי הדיור שהוא צורך, ולא משנה אם הוא גר בשכירות או בדירה בבעלות עצמית. לשירות השני נקרא כאן, בהיעדר שם אחר, שירותי בעלות על דירה. רק בעל הדירה נהנה מהבעלות על דירה, ורק הוא משלם עליה, וזה נכון באותה המידה עבור בעל דירה שגר בדירה של עצמו, ועבור בעל דירה שמשכיר את הדירה לאחרים ("משקיע"). היתרון של חלוקת השוק באופן כזה הוא ששני תתי-השווקים האלו – שירותי דיור ושירותי בעלות – מנותקים זה מזה כמעט לחלוטין, ולכן קל לנתח את ההשפעות של צעדי מדיניות שונים על כל אחד מהם. לעומת זאת, שוק הדירות להשכרה משפיע באלף דרכים על שוק הדירות למכירה, שאולי משפיע בחזרה ואולי לא, וזה מסבך להפליא כל ניתוח. אז איך ההפרדה הזו עוזרת להבין משהו?

הסברים, מסקנות, וניתוח – אחרי הפולד.

ביקוש והיצע בשוק לשירותי דיור

הביקוש לשירותי דיור מתאר את כמות הצריכה שמשק בית מוכן לוותר עליה, מדי חודש, תמורת המגורים בדירה מסוימת. למשל – משפחת כהן מוכנה לוותר על שלושה זוגות מכנסיים, שלוש עשרה ארוחות בחוץ, ושדרוג של הסלולרי כדי לגור בדירת שלושה חדרים בפתח תקווה. למה אני לא קורא לזה פשוט "כמה משק בית מוכן לשלם על דירה"? כדי להדגיש את זה שהביקוש לשירותי דיור מנותק מהשאלה האם משק הבית גר בשכירות או בדירה בבעלותו.  כשמשק בית גר בשכירות, הוא משלם מדי חודש שכר דירה, ולכן מוותר על הצריכה שיכול היה להרשות לעצמו בכסף הזה. אם משק בית גר בדירה בבעלותו, ונניח שהדירה הזו עלתה לו מליון שקל, הוא מוותר על התשואה החודשית שהכסף הזה יכול היה להשיג אילו הוא היה מושקע באפיקים אחרים. מבחינה כלכלית – אין הבדל עקרוני בין שני סוגי התשלום האלו. הנה הסבר ארוך יותר של אותה הנקודה.

מה משפיע על הביקוש לשירותי דיור? רק ההעדפות של משקי בית בנוגע לדיור, וההכנסה של משקי הבית. לא הריבית של בנק ישראל, לא דרישות ההון העצמי במשכנתאות, לא ציפיות לעתיד של מחירי הדיור. רק העדפות והכנסה. [למקרואיסטים: כן, הריבית יכולה להשפיע על הביקוש דרך חלוקת הצריכה בין הווה לעתיד, ותנאי אוילר, וכל זה. אני לא חושב שזה חשוב במיוחד לדיון הנוכחי]

היצע שירותי הדיור הוא סך יחידות הדיור שיש במשק. גם בכל הנוגע להיצע, ממש כמו בכל הנוגע לביקוש, אין חשיבות לשאלה כמה דירות מוצעות להשכרה וכמה למכירה. אלה ואלה מספקות שירותי דיור באותה המידה. המחיר של שירותי הדיור נקבע במפגש בין הביקוש וההיצע. הנה הגרף לטווח הקצר-בינוני, שבו ההיצע די קבוע:

עכשיו מגיע קטע שקצת קשה לקבל במחשבה ראשונה, אבל קל להבין כשחושבים עליו רגע. למעט שינויים בהיצע הדיור, או שינויים בביקוש של משקי הבית לשירותי דיור, שום דבר לא יכול להשפיע על המחיר הזה. לא מיסוי על דירה שלישית, לא דרישות ההון העצמי בקניית דירה, לא הרגולציה על המשכנתאות, לא ריבית בנק ישראל ולא ציפיות לעתיד. אלא אם כן יש לכם סיפור שמסביר איך אחד הדברים האלו משפיע על הביקוש של משקי הבית לשירותי דיור או על היצע הדירות הכולל במשק – אין לכם סיפור לפיו מחיר שירותי הדיור ישתנה.

מחיר שירותי הדיור משתקף, פחות או יותר, בשכר הדירה. אבל אני מדגיש שוב – לא רק מי ששוכר דירה משלם אותו. התשלום עבור שירותי דיור עיוור לשאלה האם את שוכרת דירה, או שאת גרה בדירה בבעלותך. ולכן, כבר מסקנה ראשונה: הדרך היחידה שבה מדיניות בשוק הדיור יכולה להשפיע על שכר הדירה – לטובה או לרעה – היא רק דרך השפעה על ההיצע או על הביקוש לשירותי דיור. בארץ ניאו-קלאסיה, מדיניות שמעבירה דירות בין שוק השכירות ושוק המכירה, או בין "משקיעים" למשקי בית שגרים בדירה בבעלותם, לא משפיעה על מחיר שירותי הדיור.

ביקוש והיצע של בעלות על דירה

המוצר בשוק הזה הוא הבעלות על דירה, וזה שוק הרבה יותר מסובך. המחיר בשוק הזה הוא לא המחיר המלא של קניית דירה. המחיר בשוק הזה הוא תוספת התשלום, מעבר לתשלום עבור שירותי דיור, שיש לשלם כדי להיות הבעלים של דירה, או בשם חיבה "פרמיית הבעלות". רוב גדול של המחיר של כל דירה הוא סכימת ערך שירותי הדיור שהיא מספקת. תוספת התשלום מעבר לכך היא פרמיית הבעלות.

הביקוש בשוק הזה מגיע משני מקורות. הראשון – משקי בית שמעוניינים לגור בדירה בבעלותם, ולא לשכור דירה. עבור משקי בית, לבעלות על דירה יש חסרונות (צריך לתקן לבד את המקרר, לדאוג לכל מיני בירוקרטיות, עולה יותר כסף ומאמץ לעבור דירה), אבל יש גם יתרונות (לא צריך להתעסק עם בעל בית, יציבות, אפשרות טובה יותר לבחור בתי ספר לילדים, האפשרות לשפץ ולעצב חופשי). כל משק בית שוקל אחרת את היתרונות והחסרונות, ואפשר לצייר עקומת ביקוש לבעלות על דירה על ידי דירוג של משקי הבית החל ממשק הבית שמוכן לשלם הכי הרבה על בעלות (משק בית עם ילדים, ועבודות יציבות?), ועד משק הבית שמוכן לשלם הכי מעט על בעלות, אולי אפילו מספר שלילי, כלומר – משק בית יכול להעדיף לגור בשכירות (סטודנטים?).

המקור השני לביקוש לבעלות על דירה הוא כמובן משקיעים. השיקולים של משקיעים בנושא שונים מאלה של משקי הבית. עבור המשקיעים, דירה היא נכס לכל דבר, והביקוש לנכס הזה לא שונה, בעיקרון, מהביקוש לכל נכס אחר. שיקול מרכזי הוא כמובן ה"דיבידנד" החודשי שהדירה מספקת לבעלים שלה בצורת שכר דירה שהדייר משלם (בחיסור הכאב ראש של לתקן את המקרר, למצוא שוכרים חדשים, וכו'). שיקול מרכזי נוסף הוא הציפיות של המשקיע לעלייה או ירידה של מחירי הדיור בעתיד, בייחוד לעומת העליה או הירידה הצפויה במחירים של נכסים אחרים: משקיע שמאמין שמחירי הדיור צפויים לעלות יסכים לשלם על הדירה מעבר למה שהוא מקבל בתור שכר דירה מדי חודש כיום, כדי להרוויח יותר בעתיד. שיקולים למתקדמים כוללים את התנודתיות של מחירי הדירות, ואת המתאם של מחירי הדיור עם מחירי נכסים אחרים, ועוד. ואחרון, כמובן, מיסים: אילו מיסים משלמים על בעלות על דירה, ואילו מיסים על בעלות על נכסים אחרים.

משקיעים עושים את כל החישובים שלהם ומחליטים כמה הם מוכנים לשלם עבור בעלות על דירה מעבר לגובה שכר הדירה שהם יקבלו מהשוכר. כמו משקי הבית, הסכום הזה יכול להיות שונה מאד בין משקיעים שונים, ויכול עקרונית גם להיות שלילי. כדי לפשט את הניתוח (ובעיקר את הגרף…) נניח שכל המשקיעים זהים זה לזה, ושכולם מוכנים לשלם בדיוק 1,000 ש"ח בתור פרמיית בעלות. שום דבר חשוב לא משתנה בניתוח בגלל ההנחה הזו.

ההיצע בשוק הזה הוא, שוב, סך הדירות במשק, ושיווי המשקל (תיכף מגיע הגרף) קובע לא רק את המחיר, אלא גם את חלוקת הדירות בין משקיעים ובין משקי בית שגרים בדירות בבעלות עצמית. הנה הגרף לטווח הקצר-בינוני, שבו היצע הדירות קבוע:

בכחול בהיר הביקוש של משקי הבית לבעלות על דירה. בכחול כהה, הביקוש של משקיעים, שכאמור, אני מניח שנמצא בול על אלף. הביקוש הכולל מסומן באדום מקווקו. כל עוד פרמיית הבעלות היא מעל אלף – הביקוש מגיע ממשקי הבית, כי יש בהם כאלו שמוכנים לשלם יותר מזה תמורת בעלות על דירה. כשפרמיית הבעלות מגיעה לאלף, הביקוש הוא של משקיעים. ההיצע בשחור והוא, כאמור, קבוע (תיכף נטפל בהנחה הזו). שיווי המשקל, בנקודה האדומה מראה שמחיר שיווי המשקל הוא בדיוק מה שהמשקיעים מוכנים לשלם – אלף. שיווי המשקל גם מבהיר את חלוקת הדירות בין משקיעים ובין משקי בית. אגב, בישראל, פחות או יותר 70% מהדירות הן בבעלות עצמית, ו 30% בבעלות משקיעים. [הסתייגות קלה: ההפרדה בין משקיעים ובין משקי הבית היא מלאכותית. כל משק בית הוא גם משקיע, שלוקח בחשבון שיקולים כמו שינויי מחיר עתידיים ומדיניות מיסוי. בכל זאת, כמו כל ההנחות המפשטות כאן, יש טעם בהפרדה הזו כדי להבהיר את המצב.]

כמעט כל צעדי המדיניות שמדובר בהם, מהריבית של בנק ישראל (כן או לא להעלות), דרך דרישות ההון העצמי לקניית דירה, הרגולציה של המשכנתאות, ומה לא – משפיעים על הגרף הזה, ורק על הגרף הזה. ההשפעות האלו, באופן כללי, מסובכות. למשל, דרישה להון עצמי תשפיע גם על הביקוש של משקי הבית (כי לחלקם אין מספיק הון עצמי) וגם על משקיעים (כי חלקם מעוניינים למנף את עצמם ככל הניתן). ציפיות לעתיד ישפיעו בעיקר על המשקיעים (או על החלק בכל משק בית שהוא סוג של "משקיע"). פטור ממס על השכרת דירה  או מיסוי על אפיקי השקעה אחרים, בוודאי שמשפיע על הביקוש של המשקיעים. וכדי לוודא שממש מסובך – חלק מהצעדים האלו משפיעים על האופן שבו צעדים אחרים משפיעים (למשל, דרישות הון עצמי משפיעות על האופן שבו שינויי ריבית משפיעים). וסוף סוף הגענו: מיסוי משקיעים (דירה שלישית או לא דירה שלישית), אם הוא יצליח, וזה "אם" גדול (אם בעלי שלוש דירות לא ימכרו לבעלי דירה אחת, ואם הם לא יעבירו את הדירה על שמם של ילדיהם, וכו'), ידחוף כלפי מטה את הביקוש של המשקיעים, ופרמיית הבעלות שתתקבל בשיווי משקל תהיה נמוכה יותר.  מכיוון שלמעט מקרים חריגים מאד – בועה למשל – פרמיית הבעלות היא חלק קטן מעלות הדיור הכוללת, הרשו לי לא להתרגש. לא לחיוב, ולא לשלילה.

אבל, וזה חשוב בעיני, השוק לבעלות על דירה הוא שוק הרבה פחות חשוב מהשוק לשירותי דיור. לא בגלל שלא אכפת לי ממי שרוצה לגור בדירה בבעלות עצמית. אלא כיוון שמה שקובע את היכולת של משקי בית לגור בדירה שמתאימה לרצונות שלהם זה בעיקר השוק לשירותי דיור – וזה נכון גם למשקי בית שגרים בשכירות וגם למשקי בית שקונים דירה. הרוב הגדול של העלות של קניית דירה, כמו גם פחות או יותר כל העלות של שכירת דירה, תלוי במה שקורה בשוק לשירותי דיור, ולא בגובהה הזמני של פרמיית הבעלות. [עדכון: ראו הערה של אור בתגובות בנוגע לטענה הזו]. מדיניות שקובעת מיסוי של דירה שלישית, או שיוצרת דרישות הון עצמי למשכנתא, יכולה אולי להשפיע על הפרמייה הזו, אבל זה הרבה פחות חשוב. על מה שבאמת חשוב, מחיר שירותי הדיור, אפשר להשפיע רק בדרך אחת: להגדיל את ההיצע.

אני יודע ששמעתם את האמירה הזו כבר אלף פעם – להגדיל את ההיצע. בדרך כלל האמירה הזו נשענת על טענה שצעד כזה או אחר ייכשל, או יזיק. שהמשקיעים ימצאו דרכים לעקוף אותו, ושהוא באופן כללי לא סביר, ולכן הוא לא יוריד את מחירי הדירות לקניה, או שיגרום לעליה בדמי השכירות, או שניהם. אז כן, רוב הצעדים שמדובר בהם, להערכתי, אכן ייכשלו, אבל זה לא הקטע החשוב. מה שיותר עקרוני זה שהם כולם עוסקים בשוק הפחות חשוב. גם אם אתם חושבים שהצעדים האלו יצליחו, זה פשוט לא עד כדי כך משנה. גם עבור משקי בית שממש ממש רוצים לקנות דירה – רוב מוחץ של התשלום שלהם יהיה עבור שירותי הדיור שהדירה מספקת. כן, משקי הבית האלה ישמחו אם "פרמיית הבעלות" תהיה נמוכה יותר. אבל גם עבורם – מה שבאמת חשוב הוא עלות שירותי הדיור.

עוד קצת על מיסוי משקיעים

1. בטווח הקצר והבינוני: אני מאמין שרוב המשקיעים פשוט יעקפו את המס על ידי העברת נכסים לקרובי משפחה, או מכירה  למשקיע אחר שיש לו רק דירה אחת. הטענה ש"אין השקעות אחרות" שאפשר להחנות בהן את הכסף, משונה. ראשית – יש. שנית – אפילו אם אתם לא מהמאמינים האדוקים בהשערת השווקים היעילים, קשה מאד להאמין שמחירי הדירות הנוכחיים לא משקפים כבר את התשואה והסיכון של השקעה בדיור, ולכן מביאים את התשואה הזו לרמה קרובה לתשואה של נכסים בעלי רמת סיכון דומה.
2. ואם לא ימצאו דרך לעקוף, ולא יהיו משקיעים אחרים? אז הקו הישר של הביקוש שמגיע ממשקיעים, ועד עכשיו היה על אלף, ירד ל 900. להערכתי, לא תהיה לזה השפעה משמעותית על שכר הדירה החודשי של השוכרים בטווח הקצר והבינוני, כי זה לא השוק הרלוונטי. זה יקטין את העלות של בעלות על דירה, ויהיו כמה משקי בית שעכשיו יחליטו (או יוכלו) לקנות דירה, למרות שקודם לכן הם לא יכלו או לא רצו.
3. בטווח הארוך: למרות כל הכתבות של תהל פרוש, משקיעים שמשכירים דירות לאחרים הם לא מפלצות תאבות בצע. הם, בלב העניין, סוג של מתווכים. הם קונים דירות מקבלנים (או מבעלים קודמים) ומשכירים אותן למי שלא מעוניין או לא יכול לשלם פרמיית בעלות. בכל תולדות הקפיטליזם, ואף לפני, מתווכים נחשדו בכך שהם אלו שיוצרים את הביקוש, ובכך הם תורמים לעליית המחירים. לעיתים (רחוקות, יש לומר) יש משהו באשמה הזו. בדרך כלל אין. במקרה הנוכחי, רוב העלות של קניית דירה נובעת ממחיר שירותי הדיור שהיא מספקת, והמשקיעים לא משפיעים על המחיר הזה ישירות. לעומת זאת, מתווכים מספקים שירות חשוב  – הם מקלים על היצרנים מצד אחד, ועל הצרכנים הסופיים מהצד השני, לפגוש זה את זה. עבור בוני הדירות, קיומם של משקיעים מוריד את הסיכון שהם ניצבים בפניו. אם המס החדש יצליח במטרתו המוצהרת, ואם הוא יאריך ימים, הוא ידחק משקיעים החוצה משוק הדיור, וימנע לחלוטין את קיומם של משקיעים מוסדיים בשוק הדיור להשכרה. לכן, בטווח הארוך, המס יגביר את הסיכון שהקבלנים ניצבים בפניו כשהם בונים, ובסופו של דבר, זה יוביל לפחות בניה, ולירידה בהיצע הדיור – ההיפך ממה שכולנו רוצים. סביר שלא יהיה מדובר בשינוי גדול, אבל סביר שהוא יהיה בכיוון הלא נכון. וכל זה בשביל מה? להוריד קצת את פרמיית הבעלות?

ומילה על ניאו-קלאסים

כל זה היה ניתוח ניאו-קלאסי למהדרין: כל השחקנים מאד רציונליים, כל השווקים מאד תחרותיים, המחירים משקפים שיווי משקל בין ביקוש והיצע, היוון, וכו'. שלוש נקודות  לדיון:

1. נדמה לי שרוב מה שכתוב כאן לא העלה טיעונים ממש חדשים, אלא בעיקר עשה סדר בטיעונים שגם ככה כולם מעלים. בסך הכל, רוב (לא כל, אבל רוב) הדיון בנושא מניח אנשים די רציונליים, מדבר על ביקוש ועל היצע, וכו'. זה נכון עבור דב חנין כפי שזה נכון עבור נחמיה שטרסלר – אי ההסכמות ביניהם מגיעות בעיקר ממקומות אחרים. המודל הניאו-קלאסי רק נותן כלים לעשות סדר בכל הטיעונים האלה.
2. השאלה החשובה בעיני היא לא האם אתם מרגישים שהסיפור פה מתאר אחת לאחת את שוק הדיור. ברור שהוא לא. זה מודל. המציאות פי אלף יותר רועשת ומסובכת. השאלה, עבורי, היא זו: האם אחרי שקראתם את כל ההסבר הזה, אתם מרגישים שאתם מבינים יותר טוב את שוק הדיור. האם להמשיך את הדיון במונחים של "איפה המציאות מפתצלת מהמודל הזה, ולמה זה חשוב?" עוזר לדיון, או פוגע בו?
3. למשל, טיעון (ודווקא טיעון טוב) שאני שומע הרבה זה שהביקוש לשירותי דיור לא באמת מנותק מהביקוש לבעלות (הטיעון הזה לא מובע בצורה הזו. זה האופן שאני מבין אותו). כלומר, כך הטיעון, כל עוד אתה שוכר, אתה מעדיף להידחק בדירת שלושה חדרים לא משהו, אבל כשאתה קונה – לא פחות מארבעה וחצי חדרים עם ג'קוזי. זה טיעון סביר, והוא מסבך את הדיון. אבל, שוב, האם אתם מרגישים שיש לכם עכשיו יותר יכולת להבין איך השיקול הזה משפיע על השוק, או פחות?