מס על דירה שלישית

שוק הדיור הוא כמו אבטיח: הבעיה עם שניהם היא שאנשים חותכים אותם לרוחב, במקום לאורך

[מארק טווין] [סתם. מטאפורה כושלת שהמצאתי הרגע]

(לב העניין: 225 מילים)

(הסברים וגרפים: 1,860 מילים)

(סיכומון על ניאו-קלאסיזם: 130 מילים)

לקראת סוף הפוסט, נגיע לשאלת המס על דירה שלישית, אבל זה רק תירוץ. הפוסט הוא בעיקר ניסיון לעשות סדר בנושא שוק הדיור. לב העניין הוא לחלק את שוק הדיור לשני תתי-שווקים. אבל במקום לחלק אותו בין סוגי דירות שונים – למשל דירות להשכרה מול דירות למכירה, אני מציע לחלק אותו לשני סוגי שירותים שכל דירה מספקת: שירותי דיור, ושירותי בעלות. מה זאת אומרת?

כל דירה מספקת שני סוגי שירותים. הראשון הוא שירותי דיור: דירה מספקת לך מקום מגורים. רק משק הבית שגר בדירה נהנה משירותי הדיור, ורק הוא משלם עבור שירותי הדיור. יתר על כן, כל משק בית משלם על שירותי הדיור שהוא צורך, ולא משנה אם הוא גר בשכירות או בדירה בבעלות עצמית. לשירות השני נקרא כאן, בהיעדר שם אחר, שירותי בעלות על דירה. רק בעל הדירה נהנה מהבעלות על דירה, ורק הוא משלם עליה, וזה נכון באותה המידה עבור בעל דירה שגר בדירה של עצמו, ועבור בעל דירה שמשכיר את הדירה לאחרים ("משקיע"). היתרון של חלוקת השוק באופן כזה הוא ששני תתי-השווקים האלו – שירותי דיור ושירותי בעלות – מנותקים זה מזה כמעט לחלוטין, ולכן קל לנתח את ההשפעות של צעדי מדיניות שונים על כל אחד מהם. לעומת זאת, שוק הדירות להשכרה משפיע באלף דרכים על שוק הדירות למכירה, שאולי משפיע בחזרה ואולי לא, וזה מסבך להפליא כל ניתוח. אז איך ההפרדה הזו עוזרת להבין משהו?

הסברים, מסקנות, וניתוח – אחרי הפולד.

ביקוש והיצע בשוק לשירותי דיור

הביקוש לשירותי דיור מתאר את כמות הצריכה שמשק בית מוכן לוותר עליה, מדי חודש, תמורת המגורים בדירה מסוימת. למשל – משפחת כהן מוכנה לוותר על שלושה זוגות מכנסיים, שלוש עשרה ארוחות בחוץ, ושדרוג של הסלולרי כדי לגור בדירת שלושה חדרים בפתח תקווה. למה אני לא קורא לזה פשוט "כמה משק בית מוכן לשלם על דירה"? כדי להדגיש את זה שהביקוש לשירותי דיור מנותק מהשאלה האם משק הבית גר בשכירות או בדירה בבעלותו.  כשמשק בית גר בשכירות, הוא משלם מדי חודש שכר דירה, ולכן מוותר על הצריכה שיכול היה להרשות לעצמו בכסף הזה. אם משק בית גר בדירה בבעלותו, ונניח שהדירה הזו עלתה לו מליון שקל, הוא מוותר על התשואה החודשית שהכסף הזה יכול היה להשיג אילו הוא היה מושקע באפיקים אחרים. מבחינה כלכלית – אין הבדל עקרוני בין שני סוגי התשלום האלו. הנה הסבר ארוך יותר של אותה הנקודה.

מה משפיע על הביקוש לשירותי דיור? רק ההעדפות של משקי בית בנוגע לדיור, וההכנסה של משקי הבית. לא הריבית של בנק ישראל, לא דרישות ההון העצמי במשכנתאות, לא ציפיות לעתיד של מחירי הדיור. רק העדפות והכנסה. [למקרואיסטים: כן, הריבית יכולה להשפיע על הביקוש דרך חלוקת הצריכה בין הווה לעתיד, ותנאי אוילר, וכל זה. אני לא חושב שזה חשוב במיוחד לדיון הנוכחי]

היצע שירותי הדיור הוא סך יחידות הדיור שיש במשק. גם בכל הנוגע להיצע, ממש כמו בכל הנוגע לביקוש, אין חשיבות לשאלה כמה דירות מוצעות להשכרה וכמה למכירה. אלה ואלה מספקות שירותי דיור באותה המידה. המחיר של שירותי הדיור נקבע במפגש בין הביקוש וההיצע. הנה הגרף לטווח הקצר-בינוני, שבו ההיצע די קבוע:

123

עכשיו מגיע קטע שקצת קשה לקבל במחשבה ראשונה, אבל קל להבין כשחושבים עליו רגע. למעט שינויים בהיצע הדיור, או שינויים בביקוש של משקי הבית לשירותי דיור, שום דבר לא יכול להשפיע על המחיר הזה. לא מיסוי על דירה שלישית, לא דרישות ההון העצמי בקניית דירה, לא הרגולציה על המשכנתאות, לא ריבית בנק ישראל ולא ציפיות לעתיד. אלא אם כן יש לכם סיפור שמסביר איך אחד הדברים האלו משפיע על הביקוש של משקי הבית לשירותי דיור או על היצע הדירות הכולל במשק – אין לכם סיפור לפיו מחיר שירותי הדיור ישתנה.

מחיר שירותי הדיור משתקף, פחות או יותר, בשכר הדירה. אבל אני מדגיש שוב – לא רק מי ששוכר דירה משלם אותו. התשלום עבור שירותי דיור עיוור לשאלה האם את שוכרת דירה, או שאת גרה בדירה בבעלותך. ולכן, כבר מסקנה ראשונה: הדרך היחידה שבה מדיניות בשוק הדיור יכולה להשפיע על שכר הדירה – לטובה או לרעה – היא רק דרך השפעה על ההיצע או על הביקוש לשירותי דיור. בארץ ניאו-קלאסיה, מדיניות שמעבירה דירות בין שוק השכירות ושוק המכירה, או בין "משקיעים" למשקי בית שגרים בדירה בבעלותם, לא משפיעה על מחיר שירותי הדיור.

ביקוש והיצע של בעלות על דירה

המוצר בשוק הזה הוא הבעלות על דירה, וזה שוק הרבה יותר מסובך. המחיר בשוק הזה הוא לא המחיר המלא של קניית דירה. המחיר בשוק הזה הוא תוספת התשלום, מעבר לתשלום עבור שירותי דיור, שיש לשלם כדי להיות הבעלים של דירה, או בשם חיבה "פרמיית הבעלות". רוב גדול של המחיר של כל דירה הוא סכימת ערך שירותי הדיור שהיא מספקת. תוספת התשלום מעבר לכך היא פרמיית הבעלות.

הביקוש בשוק הזה מגיע משני מקורות. הראשון – משקי בית שמעוניינים לגור בדירה בבעלותם, ולא לשכור דירה. עבור משקי בית, לבעלות על דירה יש חסרונות (צריך לתקן לבד את המקרר, לדאוג לכל מיני בירוקרטיות, עולה יותר כסף ומאמץ לעבור דירה), אבל יש גם יתרונות (לא צריך להתעסק עם בעל בית, יציבות, אפשרות טובה יותר לבחור בתי ספר לילדים, האפשרות לשפץ ולעצב חופשי). כל משק בית שוקל אחרת את היתרונות והחסרונות, ואפשר לצייר עקומת ביקוש לבעלות על דירה על ידי דירוג של משקי הבית החל ממשק הבית שמוכן לשלם הכי הרבה על בעלות (משק בית עם ילדים, ועבודות יציבות?), ועד משק הבית שמוכן לשלם הכי מעט על בעלות, אולי אפילו מספר שלילי, כלומר – משק בית יכול להעדיף לגור בשכירות (סטודנטים?).

המקור השני לביקוש לבעלות על דירה הוא כמובן משקיעים. השיקולים של משקיעים בנושא שונים מאלה של משקי הבית. עבור המשקיעים, דירה היא נכס לכל דבר, והביקוש לנכס הזה לא שונה, בעיקרון, מהביקוש לכל נכס אחר. שיקול מרכזי הוא כמובן ה"דיבידנד" החודשי שהדירה מספקת לבעלים שלה בצורת שכר דירה שהדייר משלם (בחיסור הכאב ראש של לתקן את המקרר, למצוא שוכרים חדשים, וכו'). שיקול מרכזי נוסף הוא הציפיות של המשקיע לעלייה או ירידה של מחירי הדיור בעתיד, בייחוד לעומת העליה או הירידה הצפויה במחירים של נכסים אחרים: משקיע שמאמין שמחירי הדיור צפויים לעלות יסכים לשלם על הדירה מעבר למה שהוא מקבל בתור שכר דירה מדי חודש כיום, כדי להרוויח יותר בעתיד. שיקולים למתקדמים כוללים את התנודתיות של מחירי הדירות, ואת המתאם של מחירי הדיור עם מחירי נכסים אחרים, ועוד. ואחרון, כמובן, מיסים: אילו מיסים משלמים על בעלות על דירה, ואילו מיסים על בעלות על נכסים אחרים.

משקיעים עושים את כל החישובים שלהם ומחליטים כמה הם מוכנים לשלם עבור בעלות על דירה מעבר לגובה שכר הדירה שהם יקבלו מהשוכר. כמו משקי הבית, הסכום הזה יכול להיות שונה מאד בין משקיעים שונים, ויכול עקרונית גם להיות שלילי. כדי לפשט את הניתוח (ובעיקר את הגרף…) נניח שכל המשקיעים זהים זה לזה, ושכולם מוכנים לשלם בדיוק 1,000 ש"ח בתור פרמיית בעלות. שום דבר חשוב לא משתנה בניתוח בגלל ההנחה הזו.

ההיצע בשוק הזה הוא, שוב, סך הדירות במשק, ושיווי המשקל (תיכף מגיע הגרף) קובע לא רק את המחיר, אלא גם את חלוקת הדירות בין משקיעים ובין משקי בית שגרים בדירות בבעלות עצמית. הנה הגרף לטווח הקצר-בינוני, שבו היצע הדירות קבוע:

123

בכחול בהיר הביקוש של משקי הבית לבעלות על דירה. בכחול כהה, הביקוש של משקיעים, שכאמור, אני מניח שנמצא בול על אלף. הביקוש הכולל מסומן באדום מקווקו. כל עוד פרמיית הבעלות היא מעל אלף – הביקוש מגיע ממשקי הבית, כי יש בהם כאלו שמוכנים לשלם יותר מזה תמורת בעלות על דירה. כשפרמיית הבעלות מגיעה לאלף, הביקוש הוא של משקיעים. ההיצע בשחור והוא, כאמור, קבוע (תיכף נטפל בהנחה הזו). שיווי המשקל, בנקודה האדומה מראה שמחיר שיווי המשקל הוא בדיוק מה שהמשקיעים מוכנים לשלם – אלף. שיווי המשקל גם מבהיר את חלוקת הדירות בין משקיעים ובין משקי בית. אגב, בישראל, פחות או יותר 70% מהדירות הן בבעלות עצמית, ו 30% בבעלות משקיעים. [הסתייגות קלה: ההפרדה בין משקיעים ובין משקי הבית היא מלאכותית. כל משק בית הוא גם משקיע, שלוקח בחשבון שיקולים כמו שינויי מחיר עתידיים ומדיניות מיסוי. בכל זאת, כמו כל ההנחות המפשטות כאן, יש טעם בהפרדה הזו כדי להבהיר את המצב.]

כמעט כל צעדי המדיניות שמדובר בהם, מהריבית של בנק ישראל (כן או לא להעלות), דרך דרישות ההון העצמי לקניית דירה, הרגולציה של המשכנתאות, ומה לא – משפיעים על הגרף הזה, ורק על הגרף הזה. ההשפעות האלו, באופן כללי, מסובכות. למשל, דרישה להון עצמי תשפיע גם על הביקוש של משקי הבית (כי לחלקם אין מספיק הון עצמי) וגם על משקיעים (כי חלקם מעוניינים למנף את עצמם ככל הניתן). ציפיות לעתיד ישפיעו בעיקר על המשקיעים (או על החלק בכל משק בית שהוא סוג של "משקיע"). פטור ממס על השכרת דירה  או מיסוי על אפיקי השקעה אחרים, בוודאי שמשפיע על הביקוש של המשקיעים. וכדי לוודא שממש מסובך – חלק מהצעדים האלו משפיעים על האופן שבו צעדים אחרים משפיעים (למשל, דרישות הון עצמי משפיעות על האופן שבו שינויי ריבית משפיעים). וסוף סוף הגענו: מיסוי משקיעים (דירה שלישית או לא דירה שלישית), אם הוא יצליח, וזה "אם" גדול (אם בעלי שלוש דירות לא ימכרו לבעלי דירה אחת, ואם הם לא יעבירו את הדירה על שמם של ילדיהם, וכו'), ידחוף כלפי מטה את הביקוש של המשקיעים, ופרמיית הבעלות שתתקבל בשיווי משקל תהיה נמוכה יותר.  מכיוון שלמעט מקרים חריגים מאד – בועה למשל – פרמיית הבעלות היא חלק קטן מעלות הדיור הכוללת, הרשו לי לא להתרגש. לא לחיוב, ולא לשלילה.

אבל, וזה חשוב בעיני, השוק לבעלות על דירה הוא שוק הרבה פחות חשוב מהשוק לשירותי דיור. לא בגלל שלא אכפת לי ממי שרוצה לגור בדירה בבעלות עצמית. אלא כיוון שמה שקובע את היכולת של משקי בית לגור בדירה שמתאימה לרצונות שלהם זה בעיקר השוק לשירותי דיור – וזה נכון גם למשקי בית שגרים בשכירות וגם למשקי בית שקונים דירה. הרוב הגדול של העלות של קניית דירה, כמו גם פחות או יותר כל העלות של שכירת דירה, תלוי במה שקורה בשוק לשירותי דיור, ולא בגובהה הזמני של פרמיית הבעלות. [עדכון: ראו הערה של אור בתגובות בנוגע לטענה הזו]. מדיניות שקובעת מיסוי של דירה שלישית, או שיוצרת דרישות הון עצמי למשכנתא, יכולה אולי להשפיע על הפרמייה הזו, אבל זה הרבה פחות חשוב. על מה שבאמת חשוב, מחיר שירותי הדיור, אפשר להשפיע רק בדרך אחת: להגדיל את ההיצע.

אני יודע ששמעתם את האמירה הזו כבר אלף פעם – להגדיל את ההיצע. בדרך כלל האמירה הזו נשענת על טענה שצעד כזה או אחר ייכשל, או יזיק. שהמשקיעים ימצאו דרכים לעקוף אותו, ושהוא באופן כללי לא סביר, ולכן הוא לא יוריד את מחירי הדירות לקניה, או שיגרום לעליה בדמי השכירות, או שניהם. אז כן, רוב הצעדים שמדובר בהם, להערכתי, אכן ייכשלו, אבל זה לא הקטע החשוב. מה שיותר עקרוני זה שהם כולם עוסקים בשוק הפחות חשוב. גם אם אתם חושבים שהצעדים האלו יצליחו, זה פשוט לא עד כדי כך משנה. גם עבור משקי בית שממש ממש רוצים לקנות דירה – רוב מוחץ של התשלום שלהם יהיה עבור שירותי הדיור שהדירה מספקת. כן, משקי הבית האלה ישמחו אם "פרמיית הבעלות" תהיה נמוכה יותר. אבל גם עבורם – מה שבאמת חשוב הוא עלות שירותי הדיור.

עוד קצת על מיסוי משקיעים

  1. בטווח הקצר והבינוני: אני מאמין שרוב המשקיעים פשוט יעקפו את המס על ידי העברת נכסים לקרובי משפחה, או מכירה  למשקיע אחר שיש לו רק דירה אחת. הטענה ש"אין השקעות אחרות" שאפשר להחנות בהן את הכסף, משונה. ראשית – יש. שנית – אפילו אם אתם לא מהמאמינים האדוקים בהשערת השווקים היעילים, קשה מאד להאמין שמחירי הדירות הנוכחיים לא משקפים כבר את התשואה והסיכון של השקעה בדיור, ולכן מביאים את התשואה הזו לרמה קרובה לתשואה של נכסים בעלי רמת סיכון דומה.
  2. ואם לא ימצאו דרך לעקוף, ולא יהיו משקיעים אחרים? אז הקו הישר של הביקוש שמגיע ממשקיעים, ועד עכשיו היה על אלף, ירד ל 900. להערכתי, לא תהיה לזה השפעה משמעותית על שכר הדירה החודשי של השוכרים בטווח הקצר והבינוני, כי זה לא השוק הרלוונטי. זה יקטין את העלות של בעלות על דירה, ויהיו כמה משקי בית שעכשיו יחליטו (או יוכלו) לקנות דירה, למרות שקודם לכן הם לא יכלו או לא רצו.
  3. בטווח הארוך: למרות כל הכתבות של תהל פרוש, משקיעים שמשכירים דירות לאחרים הם לא מפלצות תאבות בצע. הם, בלב העניין, סוג של מתווכים. הם קונים דירות מקבלנים (או מבעלים קודמים) ומשכירים אותן למי שלא מעוניין או לא יכול לשלם פרמיית בעלות. בכל תולדות הקפיטליזם, ואף לפני, מתווכים נחשדו בכך שהם אלו שיוצרים את הביקוש, ובכך הם תורמים לעליית המחירים. לעיתים (רחוקות, יש לומר) יש משהו באשמה הזו. בדרך כלל אין. במקרה הנוכחי, רוב העלות של קניית דירה נובעת ממחיר שירותי הדיור שהיא מספקת, והמשקיעים לא משפיעים על המחיר הזה ישירות. לעומת זאת, מתווכים מספקים שירות חשוב  – הם מקלים על היצרנים מצד אחד, ועל הצרכנים הסופיים מהצד השני, לפגוש זה את זה. עבור בוני הדירות, קיומם של משקיעים מוריד את הסיכון שהם ניצבים בפניו. אם המס החדש יצליח במטרתו המוצהרת, ואם הוא יאריך ימים, הוא ידחק משקיעים החוצה משוק הדיור, וימנע לחלוטין את קיומם של משקיעים מוסדיים בשוק הדיור להשכרה. לכן, בטווח הארוך, המס יגביר את הסיכון שהקבלנים ניצבים בפניו כשהם בונים, ובסופו של דבר, זה יוביל לפחות בניה, ולירידה בהיצע הדיור – ההיפך ממה שכולנו רוצים. סביר שלא יהיה מדובר בשינוי גדול, אבל סביר שהוא יהיה בכיוון הלא נכון. וכל זה בשביל מה? להוריד קצת את פרמיית הבעלות?

ומילה על ניאו-קלאסים

כל זה היה ניתוח ניאו-קלאסי למהדרין: כל השחקנים מאד רציונליים, כל השווקים מאד תחרותיים, המחירים משקפים שיווי משקל בין ביקוש והיצע, היוון, וכו'. שלוש נקודות  לדיון:

  1. נדמה לי שרוב מה שכתוב כאן לא העלה טיעונים ממש חדשים, אלא בעיקר עשה סדר בטיעונים שגם ככה כולם מעלים. בסך הכל, רוב (לא כל, אבל רוב) הדיון בנושא מניח אנשים די רציונליים, מדבר על ביקוש ועל היצע, וכו'. זה נכון עבור דב חנין כפי שזה נכון עבור נחמיה שטרסלר – אי ההסכמות ביניהם מגיעות בעיקר ממקומות אחרים. המודל הניאו-קלאסי רק נותן כלים לעשות סדר בכל הטיעונים האלה.
  2. השאלה החשובה בעיני היא לא האם אתם מרגישים שהסיפור פה מתאר אחת לאחת את שוק הדיור. ברור שהוא לא. זה מודל. המציאות פי אלף יותר רועשת ומסובכת. השאלה, עבורי, היא זו: האם אחרי שקראתם את כל ההסבר הזה, אתם מרגישים שאתם מבינים יותר טוב את שוק הדיור. האם להמשיך את הדיון במונחים של "איפה המציאות מפתצלת מהמודל הזה, ולמה זה חשוב?" עוזר לדיון, או פוגע בו?
  3. למשל, טיעון (ודווקא טיעון טוב) שאני שומע הרבה זה שהביקוש לשירותי דיור לא באמת מנותק מהביקוש לבעלות (הטיעון הזה לא מובע בצורה הזו. זה האופן שאני מבין אותו). כלומר, כך הטיעון, כל עוד אתה שוכר, אתה מעדיף להידחק בדירת שלושה חדרים לא משהו, אבל כשאתה קונה – לא פחות מארבעה וחצי חדרים עם ג'קוזי. זה טיעון סביר, והוא מסבך את הדיון. אבל, שוב, האם אתם מרגישים שיש לכם עכשיו יותר יכולת להבין איך השיקול הזה משפיע על השוק, או פחות?
מודעות פרסומת

31 תגובות בנושא “מס על דירה שלישית”

    1. ניתוח יפה.
      יש נקודה שמציקה לי והיא נוגעת להנחה אודות הסטטיות של פרמיית הבעלות – במצב של בועה, והזכרת את האפשרות ברמז- הפרמיירה לא קבועה אלא עולה.
      נקודה נוספת שאני תוהה עליה היא הגמישות השונה של תת השווקים, שהרי הביקוש לשרותי דיור קשיח יותר.

      אהבתי

      1. קודם כל – בוודאי שהפרמייה, כמו כל מחיר, איננה סטטית, ויכולה להשתנות.

        הנקודה על הגמישות השונה בשני השווקים מאד מעניינת. אני לא בטוח איפה הגישות יותר גבוהה, אבל זו שאלה מעניינת.

        אהבתי

  1. אולי אני מפספס משהו, אבל להבנתי כשמדברים על צריכת שירותי דיור דרך בעלות על דירה, יש לזה רגישות מאוד גבוהה לריבית במשק, שכן ההיוון של הערך העתידי הוא הרבה יותר גבוה כאשר הריבית נמוכה. אולי זו היתה הכוונה בתוך הסוגריים, אם כן זה נראה לי חשוב מאוד לדיון, שכן לשיטת הרבה כלכלנים זהו הגורם המשפיע על עליית מחירי הדירות, והוא זה שמונע מזוגות צעירים להגיע לסך הנדרש לצורך רכישת דירה.

    אהבתי

  2. הפוסט כתוב מצויין ואני גם מסכים עם רובו.
    יחד עם זאת, פרמיית הבעלות עלתה משמעותית ומזה אי אפשר להתעלם.
    מחירי הדיור עלו פי 2 במונחי חודשי השתכרות בעוד שמחירי השכירות עלו ב15-20%.
    לכן, להערכתי מכיוון שישנו מחסור מסויים, יש ציפיה לעליית מחירים והספקולנטים (שהם כל רוכשי הדירות) רוכשים את הדירות בשיווי מנותק לערך הריאלי שלהם רק מתוך האמונה שמחר מחירם יעלה יותר.

    להערכתי, אם היו מגדילים את ההיצע (לא במספר יותר מידי גדול) אלא בסה"כ ב-100K יחידות דיור מעבר לקצב הנוכחי, הבעיה הייתה נפתרת והיינו חוזרים לרמות מחירים נורמליות (80-90 משכורות)

    פתרון נוסף הוא פתיחת שוק אחר מחוסרי דיור, (כמו מחיר למשתכן) אך הבעיה בתוכנית שההנחה אינה נמוכה מספיק וגם מספר הדירות זניח מהביקוש האמיתי. כלומר, סיכוי של 1 ל-250 הוא לא באמת יכול להשפיע על השוק.

    אתה בהחלט צודק שמהות הפתרון הוא בהיצע, אבל כנראה שבממשלה מעדיפים להגדיל את הכנסות המיסים במקום באמת לדאוג לזוגות הצעירים.

    אהבתי

  3. טור מעולה, אבל לדעתי המטרה שאתה רואה והמטרה של משרד\שר האוצר שונה.
    שיווי משקל של הטווח הבינוני והארוך פחות מעניין את שר האוצר.
    שר האוצר רוצה להגיע לבחירות (שנתיים וקצת עד שלוש) עם נתון של מחירי דירות נמוכים יותר.
    הוא בעצם רוצה שוק זמני של המחיר ואחריו המבול (קדנציה נוספת)

    שיווי משקל של טווח בינוני וארוף יחסית סביר לנתח עם המודלים הכלכליים, את הטווח הקצר אי אפשר לנבא בקלות ולכן זורקים מהלומות כלכליות לכל מיני כיוונים על מנת לייצר את השוק מחירים הזמני שיביא את הסיסמת בחירות הבאה.

    אם אתה רוצה לנתח את מהלכי הממשלה בתחום הדיור, תנתח את השיווי משקל של השוק הראשוני של הטווח הקצר, גם שם לדעתי הם טועים בניתוח שלהם.

    גיא

    אהבתי

  4. הי אסף,
    תודה רבה על הפוסט המעניין. הוא מסביר מצוין רעיונות חשובים ומאוד לא אינטואיטיביים.

    כמה שאלות:

    1. אני מבין מנימת הדיון שאתה לא מאמין שיש היום בועה בשוק הבעלות על דירה. אני סקרן לדעת למה?

    2. אני מודה שלא בדקתי את הנתונים בעצמי, אבל לפחות לפי מה שאני שומע, מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות הרבה יותר מהר ממחירי השכירות. אם זה המצב, למה אתה מאמין שפרמיית הבעלות קטנה ביחס למחיר של שירותי דיור?

    3. לגבי הטענה שהשוק לשירותי דיור פחות חשוב מהשוק לבעלות על דירה והאמירה ש"כיוון שמה שקובע את היכולת של משקי בית לגור בדירה שמתאימה לרצונות שלהם זה בעיקר השוק לשירותי דיור": אתה מניח כאן שההעדפות של אנשים לגבי דירות הן יותר חשובות מההעדפות שלהם לבעלות על הדירה שהם גרים בה – למשל, יציבות ובתי ספר לילדים. למה?
    לי בכלל לא ברור שההעדפה של משק בית לגור בדירת ארבעה חדרים במקום שלושה חדרים חשובה יותר מההעדפה שלו לא להעביר את הילדים בית ספר פעם בשנתיים.

    ועוד הערה: אני חושב שאלה שמאמינים שהמס על דירה שלישית יעלה את מחירי השכירות מאמינים בעצם בסיפור הבא, גם אם הם לא מספרים אותו ככה במפורש. הסיפור הוא שמחירי השכירות לא נקבעים ע"י היצע וביקוש בשוק ניאו-קלאסי. במקום זה, המחירים נקבעים ע"י נורמה חברתית של "מהו שכר דירה סביר". הנורמה הזו עצמה מושפעת כמובן מההיצע והביקוש, אבל לא רק מהם. הטלת מס על דירה שלישית תיתן לגיטימציה לבעלי הדירות להעלות את שכר הדירה, ולכן תגרום לנורמה החברתית להשתנות ולשכר הדירה לעלות – וזה נכון גם לגבי דירות שבעליהן פטורים מהמס.
    אני לא בטוח באיזו מידה אני בעצמי מאמין בסיפור הזה, אם בכלל, אבל עבור מי שמאמין בסיפור כזה, הטיעונים שלך פחות רלוונטיים.

    נ.ב. אם אתה תוהה באיזה מין מודל המחיר יכול להיקבע ע"י נורמה ולא רק ע"י היצע וביקוש, ובכן, אם לגרף הביקוש ולגרף ההיצע יש יותר מנקודת חיתוך אחת (וזה יכול להיות המצב כששניהם מאוד לא גמישים, כמו בשוק לשירותי דיור), אז יש יותר משיווי משקל אחד אפשרי. הנורמה החברתית קובעת באיזה מנקודות שיווי המשקל השוק יהיה בפועל. מס על דירה שלישית יכול להוציא את השוק מנקודת שיווי משקל אחת ולהעביר אותו לנקודת שיווי משקל אחרת.

    אהבתי

    1. אהלן, ובהחלט העלית פה נקודות חשובות. מחשבות שלי בנושא:

      1. אני באופן כללי חשדן מאד כלפי טענות על בועה, אבל כאן ספציפית בעיקר. בועה זה דבר שכמעט בהגדרה טס מתחת לרדאר. המחירים עולים, ורק קבוצה קטנה של לעומתניקים אומרים שכולם השתגעו (הסרט The Big Short, על שלל יתרונותיו וחסרונותיו, מעביר את התחושה הזו). בישראל אנשים צועקים בועה כבר לפחות חמש שנים, ושוק הדיור הוא נושא דיון מרכזי בכל השנים האלו. אף פעם אי אפשר לפסול לחלוטין את זה שקיימת בועה (כמו שאי אפשר לדעת בודאות בזמן אמת שקיימת בועה), אבל קשה לי להאמין שבמצב כזה, שבו כל העולם ואשתו מדברים על מחירי הדיור המוגזמים, עדיין מתקיימת בועה.

      2. התייחסתי לזה בקטע שירד בעריכה הסופית, כי גם ככה יצא ארוך בצורה שערורייתית – המשתנה הנכון למדידת פרמיית הבעלות הוא לא מחיר הדירה שמפויע על תג המחיר, אלא, בקירוב, הפער בין העלות של תשלומי הריבית על המשכנתא ביום הראשון שלה (אני מתעלם לרגע מההון העצמי) ובין שכר הדירה. תשלומי הריבית מושפעים כמובן גם ממחיר הדירה וגם מ… ובכן… הריבית. ככל שאני יודע יש עליה מסוימת בפרמיית הבעלות, אבל היא לא עד כדי כך דרמטית.

      3. מסכים עם הביקורת. זו החלקה שלי. הייתי צריך להיות יותר ברור – זו דעתי, ואני מחזיק בה די בתוקף, אבל היא לא חלק אינטגרלי מהניתוח. אני חושב שרוב האנשים יסכימו, אבל אולי אני טועה. [אגב, זה לא שמי ששוכר תמיד מעביר את הילד בית ספר כל שנתיים, כן? הבעלות מאפשרת לך להפחית סיכון לכך, אבל – אני מניח שלזה התכוונת].

      4. נכון. אני מעריך שזה המודל שיש להרבה אנשים בראש. אני לא מסכים על המודל הזה, וחושב שדי מהר כוחות של ביקוד והיצע משנים את המחירים ועם הזמן גם את הנורמות שקשורות בהם – עליית המחירים בשנים האחרונות היא הדגמה לכך. אבל, לא כולם חייבים להיות ניאו-קלאסיים 🙂

      Liked by 1 person

      1. תודה על התשובה המהירה 🙂

        1. אני לא בטוח שהדיון הציבורי על מחירי הדירות המופרזים בהכרח פועל נגד קיומה של בועה. יכול מאוד להיות שהדיון הזה דווקא מטפח את האמונה שהמחירים ימשיכו לעלות ושזוהי השקעה משתלמת.
        לשם השוואה, מהמעט שאני זוכר מבועת הדוט קום, באותה תקופה דיברו כל הזמן על הסטארטאפים שעשו אקזיטים מרשימים ועל הסכומים המטורפים שאפשר להרוויח בשוק הזה. זה כנראה עודד את הבועה יותר מאשר פעל נגדה.
        בנוסף, בהתחשב בכמות האנשים ששמים את החסכונות שלהם בדירות היום, אני לא בטוח איזה אחוז מהמשקיעים יודעים בכלל מה זה בועה ומבינים את הדיון מסביב לזה או עוקבים אחריו. לפחות חלק מהם כנראה לא מתמצאים יותר מדי במושגים כלכליים כמו "בועה", אלא פשוט פועלים ע"פ האמונה העממית שמחירי הדיור תמיד עולים.

        2. נקודה טובה. אתה יודע במקרה אם אפשר למצוא איפשהו חישוב של פרמיית הבעלות?

        4. אני לא בטוח שיש סתירה בין המודל שתיארתי לבין השאלה עד כמה כוחות הביקוש וההיצע חזקים. הנורמה היא לא בהכרח כוח שפועל בניגוד להיצע ולביקוש, אלא בנוסף להם. כל מה שצריך כדי שמודל כזה יעבוד הוא שתהיה יותר מנקודת שיווי משקל אחת, וזה יכול לקרות בלי קשר לשאלה כמה כוחות הביקוש וההיצע חזקים.

        אהבתי

      2. 2. לא יודע על מקור נגיש, אבל (מהיתרונות של בלוג) אנשים עם גישה לנתונים שלחו לי הערכות בנושא… בכל מקרה, גם אם יש את הנתונים, צריך לעשות את החישוב לבד, ואז לא קל ודורש כמה הנחות (למשל, הריבית הלאטנרטיבית על ההון העצמי)

        4. נכון. נורמה יכולה "לבחור" בין שו"מ שונים אפשריים. כדי שכאלה יתקיימו בשוק הדיור צריך או שעקומת הביקוש תהיה לא מונוטונית או שעקומת ההיצע תהיה לא מונוטונית (או שתיהן). המצב היחיד שאנייכול לראות את זה קורה הוא אם יש לשתיהן קטע מאונך לחלוטין, ובאותו חלק של העקומה – איפה בדיוק לאורך הקטע הזה יתקבל שיווי המשקל נקבע לפי גורמים מחוץ למודל. אולי באמת לפי נורמות.

        אהבתי

      3. סתם הערה סמנטית,
        למרות שבועה כלכלית זה אירוע שקורה רובו מתחת לרדאר (ותמיד נחשף, לעתים לתקופה ארוכה, לפני הפקיעה), הרי ש"בועה" במובן של השיח הציבורי אינה מתייחס אלא לדבר אחד – לפקיעת הבועה.

        כלומר, כמעט כל עליית מחירים עם צפי לירידה תלולה בסופה נחשבת לבועה בשיח הישראלי.

        אהבתי

  5. עוד שאלה. מרגע שנקנתה דירה (ובהנחת משכנתא שחלקה לפחות בריבית קבועה) הוודאות לרוכש גבוהה בהרבה יחסית לשוכר- החוזה מקובע לעשרות שנים.
    חוזי השכירות מתחדשים לעיתים מזומנות, פעם בשנה ושנתיים. התנודתיות ששוכרים חווים הרבה יותר גבוהה.
    והשאלה היא: בכמה התנודתיות מייקרת את הדיור המושכר.

    אהבתי

    1. מטרחן עוד קצת. בעשור האחרון עלה שכר הדירה הממוצע בתל אביב כפליים, מה שאומר שבעשור הבא יעלה בקצת יותר מכך – כל עוד תמשך המגמה הנוכחית. בנתונים אלה, אופציית ההשכרה מתייקרת בממוצע בעשרות אחוזים, וזה בהחלט שיקול לטובת רכישה.

      אהבתי

  6. אני חושב שיש בעייה עם הגדלת ההיצע בצורה שבא הוא מתבצע היום (מחוץ למרכזי ערים ובשולי הערים)..שמגדיל את ההיצע במקומות שבהם אין ביקוש ומשאיר את המחירים גבוהים..
    בלי שום קשר שהבנייה היום גורמת לפירוור ולפיתוח רחובות לא יעילים שבסופו של דבר גורם לתחבורה ציבורית לא יעילה ותתלות במכונית הפרטית

    Liked by 1 person

  7. ניתוח מצוין

    אתה מתייחס להיצע בטווח הקצר-בינוני כקשיח לחלוטין,
    שתי הערות
    1. ההיצע הנתפש (עי צד הביקוש לשרותי דיור) אינו קשיח עם הרבה השפעות של פרסומים מצד קובעי המדיניות, באופן שעשוי להשפיע על עקומת הביקוש (למשל צעירים שישארו לגור בבית הוריהם תחת ציםיה לשינוי בהיצע)
    2. הניתוח מתייחס לשוק אחד, אבל ייתכן שחלוקה לתתי שווקים גיאוגרפיים תשפיע (שוב, למשל צעיר שגר אצל הוריו במרחק חצי שעה מתא ידחה את הכנעסה לשוק שרותי הדיור לשינוי בשוק של תא)

    יוסל

    Liked by 1 person

  8. קראתי את הפוסט של בעניין רב. בהחלט יש כאן ניסיון לעשות סדר בדברים.
    הערות:
    1. האם לפי ההגדרה הניאו-קלאסית שוק השכירות בישראל עונה על ההגדרות של "שוק תחרותי משוכלל"?
    2. האם כניסתם של קרנות REIT לשכירות שאינה עסקית (לדוגמה חברת "מגוריט" החדשה) בעידוד הממשלה ובמתן סובסידיות (מס רכישה 0.5% במקום 8%, עלות רכישה נמוכה יותר מקבלנים או כיזמים, דחיית תשלומי מס שבח וכ"ו) לא תהפוך את השוק הנ"ל לפחות תחרותי? במידה וחברות אלו יצליחו לתפוס נתח שוק נכבד מבלי להגדיל את ההיצע (למשל על ידי רכישת דירות ממשקיעים ש"יוצאים מהשוק") האם הם לא יכולים לדחוף את גרף הביקוש ל"שרותי הדיור" כלפי מעלה?
    3. תוקף הסכמי השכירות הם לפחות לשנה – שנתיים מראש. המשכיר, בבואו לתמחר את מחיר השכירות הנדרשת (בטווח הקצר – מה שהגדרת כ"שרותי דיור") נדרש לשקלל לתוכו את "מחיר השוק", את ההוצאות (תחזוקת הבית וגם תחזוקת הבניין וכמובן צפי לתשלומי מסים ושינויי חקיקה) על מנת שתישאר לו תמורה נטו ("פרמיה" על ההון או במידה ויש משכנתא – "פרמיה" בניכוי תשלומי משכנתא). האם בסביבה הנוכחית של שינויי מיסוי ניתן לצפות ל"התנהגות רציונאלית" של משכירי הדירות שיפעלו לפי המודל שאתה מתאר?
    4. אני רוצה לעשות חיבור בין הפוסט הנוכחי לפוסט קודם שכתבת – קיצור תולדות הפריון – והמאמר של גלעד ברנד ממכון טאוב- משנת 2000 "המחירים של מה שהצרכנים בישראל קונים עלו מהר יותר מאשר המחירים של מה שהיצרנים בישראל מייצרים" ושהסיבה היא בעיקר עליית מחירי הדיור ואני מסיק שהתכוונת לעליית "שרותי הדיור" (מחירי השכירות) ומתעלם מעליית מחיר שרותי הבעלות. לצערי מעט מאד נכתב על הקשר בין השכר של העובדים למדד המחירים לצרכן. לדעתי "המדד אינו מודד" ואינו משקף את עלות המחיה האמיתית בישראל מכיוון שאין בו ייצוג מספיק של סעיף הדיור (סעיף מחירי השכירות מהווה רק 5% מהמדד). אשמח לשמוע את דעתך בנושא.

    אהבתי

    1. אתה מעלה כאן הרבה נקודות מעניינות, אז אענה רק בקיצור:
      1. אף שוק בהיסטוריה לא התאים להגדרה הניאו-קלאסית של שוק משוכלל. אני חושב ששוק הדיור להשכרה מתקרב לכך במובנים הבאים: יש הרבה מאד מוכרים והרבה מאד קונים. אנשים חושבים לא מעט לפני שהם שוכרים דירה, ומשווים לא מעט דירות לפני ההחלטה. עקומת הביקוש יורדת במחיר, ועקומת ההיצע בטווח הקצר-בינוני עולה מעט במחיר, או קבועה. יש כמובן נושאים נספים כמו פערי אינפורמציה. השאלה היא איך הם משנים את הניתוח, ולאיזה כיוון.
      2. אולי. קשה לי לנחש.
      3. אני חושב שכן – כל השיקולים שאתה מתאר תמיד קיימים. התנהגות רציונאליות לא צריכה להיות מצב שבו כל משכיר פותר שמונה משוואות. משכירים ימשיכו לנסות לקבל את המחיר הגבוה ביותר, שוכרים ינסו לשלם את המחיר הנמוך ביותר – והשיווי משקל הוא שיווי המשקל.
      4. ראשית – אני חושב שהמדד בסדר. יותר נכון – לא שמעתי סיבות טובות לפקפק בו עדיין. אבל בכל מקרה, אם אתה צודק – זה לא ממש משפיע על הטיעון של גלעד, או אולי אף מחזק אותו.

      אהבתי

  9. היי אסף, אם אני לא טועה קראתי בבלוג שלך לא מזמן השוואה בין החזקת דירה למשך תקופה של 25 שנה אל מול השקעה בשוק המניות, אני מחפש את הפוסט הזה ולא מוצא.
    (מקווה שזה באמת אתה שרשם את זה ואני לא מבולבל)
    תודה רבה!

    אהבתי

  10. 1. אין מחסור בדיור. כולם גרים במקום כלשהו. יש לחץ (ביקוש) גדול מאוד על איזור המרכז, כי המדינה תכל'ס מזניחה את כל מה שאינו סביב ת"א, אבל זו בעיה אחרת. תמיד במרכזים הגדולים יש ביקוש גדול. אבל לא חסרות דירות.
    2. ההחלטה אם לקנות או לשכור היא, לתחושתי, ביותר מדי מקרים לא רציונלית. אנשים מסוחררים מהעלייה במחירי הדיור, ופרמיית הבעלות יצאה מפרופורציה. רוב האנשים חושבים שלשכור דירה זה לבזבז את דמי השכירות, ולא מעריכים את המחיר של הלוואה כבדה (משכנתא), אובדן תשואה על התשלום הראשוני וכו'. רוב הציבור לא יודע להעריך מה יכול לעשות הכסף שלו עוד 40 שנה.
    3. יש בדואים וערבים במדינה, נראה שהם חיים ביקום מקביל משלנו, עם כלכלה מקבילה ובעיות נדל"ן שונות לחלוטין.

    אהבתי

    1. צודק לחלוטין. בישראל אין מחסור אמיתי בדירות. מה שיש זה מחסור בדירות באיזורי הביקוש ובעיקר במרכז. זו בעיה סוציו גיאוגרפית ולא רק כלכלית. יש לכך שתי השלכות מרכזיות שאינן כעולות בקנה אחד עם המודל הניאו-קלאסי. ראשית בגלל שהבעיה היא גיאוגרפית זה מסביר למה כל כך קשה להגדיל את ההיצע. יש המון חסמים על בנייה במרכז במיוחד על שחרור קרקעות. שנית, הביקוש באיזורי המרכז קשורה לנורמות ולא רק לשיקולים כלכליים גרידא (בעיקר נושאי תעסוקה). הסגרגציה הסוציו גיאוגרפית בישראל הולכת ומעמיקה ולא רק בשל כוחות כלכליים. מעורבים כאן שיקולים של דת, מוצא אתני, מוצא לאומי ואפילו השקפות פוליטיות. פתרון הבעיה מתמצה בתוספת של 100 אלף דירות אבל מכיוון שהסיכוי שרובן ייבנו במרכז הוא נמוך הבעיה רחוקה מלהיפתר. זה אומר שהבעיה היא בעצם מערכתית וקשורה בעבותות להזנחת הפריפרייה מבחינה תעסוקתית תחבורתית וחינוכית. בניגוד גמור למאמץ לבנות בכל רחבי הארץ, ובשל הבעיה לבנות מהר במרכז הארץ, הפתרון הוא כנראה רק בבניית ערים שלמות (לא שכונות!): שני ערים למעמד הבינוני המשכיל – דוגמת מודיעין – בפריפרייה הקרובה, שני ערים לחרדים ועיר לערבים בפריפרייה היותר רחוקה.

      אהבתי

  11. תודה אסף. כרגיל, פוסט מצויין.

    הנקודה היחידה שהפריעה לי היא ההפרדה בין הביקוש לבעלות על דירה לשניים. במסגרת הקורס "מאקרו כלכלה" בבן גוריון מלמדים מודל די פשוט של שוק הדיור הכולל הפרדה לשוק הדיור למגורים ולשוק הדיור כמוצר השקעה. בנוסף, המודל מביא בחשבון את התנהגות הקבלנים [P=MC) שבטווח הטיפה יותר ארוך עשויה להשפיע על היצע המגורים. גם לפי המודל הפשוט הנ"ל, בטווח הקצר לא ממש סביר שמס על דירה שלישית ישפיע על מחירי השכירות, אולם בטווח הטיפה יותר ארוך, כאשר מחירי הדירות טיפה ירדו, הדבר יביא לבנייה של פחות יחידות דיור ולכן לעלייה מסוימת במחיר. כמוך, אני לא מאמין שתהיה לכך השפעה משמעותית על השוק בישראל, אבל הכיוון הוא של עלייה בשכירות.

    בכל מקרה, ממליץ להסתכל על מערך השיעור בבן גוריון. זה אחלה מודל שמקל מאוד את המחשבה על הנושא (מנסיוני כמתרגל בקורס – הוא גם מאוד אהוב על סטודנטים).

    לא סגור איך להוסיף קובץ PDF, אבל החומר כאן (הרצאה 9):
    http://econ2.bgu.co.il/?c_inst=185&name=%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%95%20%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94%20-%20%D7%90

    Liked by 1 person

    1. או, ואו. הבטתי בסיכום השיעור, וזה ממש הפוסט שלי… great minds… בכל מקרה – תודה על ההערה, ואני כמובן מסכים עם זה שההפרדה של הביקוש לדירה כמוצר השקעה היא מלאכותית. הסיבה שעשיתי את זה כאן, בנוסף לזה שאני חושב שזה עוזר קצת לחדד את המחשבה, היא שהמדיניות שגורמת לכולנו לדבר על הנושא כרגע, מיסוי דירה שלישית, היא מדיניות שקצת מפרידה בין "משקיעים" ובין משקי בית בדרים בבעלות עצמית. נכון שההבדל הכלכלי בין שני סוגי הביקוש האלו הוא קטן עד לא קיים, אבל בהקשר הנוכחי, חשבתי שזה עוזר להבנה.

      אהבתי

  12. בהקשר לדיון על המודל הניאו-קלאסי מול "תאוריית הנורמות":

    איך אתה מסביר את זה שדירות בת"א מתומחרות במחיר כזה שתוך יום אחד מגיעים 50 אנשים לראות את הדירה או שהיא נתפסת תוך שעה מהפרסום?

    למה המחיר לא עולה לנקודת שיווי משקל כמו בערים אחרות כך שיגיעו רק 5 מתעניינים במקום 50 ו דירה תעמוד בשוק שבוע אבל בסוף תושכר במחיר גבוה יותר שיותר מיפצה על כך?

    למה השוק התכנס לנקודה בה גם אם אתה מסכים לשלם את המחיר הנקוב קשה להשיג את המוצר במקום שמחיר יהיה כזו בו תדע שאם אתה מוכן לשלם אותו אז יש שפע של אפשרויות ורק צריך לבחור, כמו בכל מוצר אחר בשוק?

    האם זו לא דוגמא לנורמה שמעוותת את המחירים כלפי מטה לעומת מה שהם היו אמורים להיות אם כולם היו ממקסמי-ערך אופטימליים והמחיר היה נקבע רק לדפי ההיצע והביקוש?

    אהבתי

    1. זו שאלה טובה.

      קודם כל – אני לא חושב שנורמות לא משנות כלל. בוודאי שהן יכולות לשנות, אבל גורמים של ביקוש והיצע נוטים לעצב את הנורמות האלו, ודי מהר. יכול מאד להיות שבעל בית כיום ירגיש "לא נעים" לבקש מחיר ש"נראה לו" גבוה מדי, למרות שבמחיר הנוכחי יש לו חמישים קופצים. אבל הנה במהלך השנים האחרונות שכר הדירה בכל זאת עלה בעשרות אחוזים, ובשנים שלפני כן העלייה הייתה הרבה יותר איטית. הביקוש וההיצע פועלים את פעולתם, והיום, כך נראה, בעלי בתים מרגישים בנוח – או אפילו נדיבים – כשהם מבקשים שכר דירה שרק לפני חמש שנים היה אותי נראה להם שוד לאור היום.
      אני לא חושב שהדרך לחשוב על המודל הניאו-קלאסי היא כעל תיאור מילולי ומדויק של המציאות. אני כן חושב שהוא מתאר גורמים חשובים מאד שמעצבים את המציאות.

      פחות חשוב –
      1. יכול להיות שדייר אמין (תמיד משלם בזמן, לא שובר את הדירה, יודע לתקן בעצמו סתימה קלה בשירותים) שווה הרבה כסף, ולכן בעלי בתים מעדיפים לבחור דייר מתוך חמישים מאשר להעלות את המחיר ולבחור דייר מתוך חמישה.
      2. יכול להיות שהקפיצה בכמות השוכרים הפוטנציאליים מאד לא רציפה, ואני מעריך שבסך הכל רוב גדול של מי שמוכן לשלם את מחירי תל אביב כיום מוצא דירה בתל אביב. לכן, ייתכן שבמחיר השוק של דירה יהיו חמישים קופצים (49 מתוכם ימצאו דירה אחרת), אבל במחיר גבוה יותר ב 10% הנפילה במספר השוכרים בפוטנציאליים תהיה דרמטית.

      אהבתי

  13. כן, אבל יש משהו שלא התייחסת אליו וזה ביטול המיסים לגופים גדולים שירכשו דירות.
    כמובן שזו רעה חולה בפני עצמה ויצירת מונופול בטווח הארוך, אבל טכנית, בניית דירות להשכרה לא צריכה להיפסק.
    כמו כן, גם מבחינת ההשפעה המונופוליסטית יהיה גורם מרסן כלשהו בדמות תחרות קלה מצד בעלי ה-2 דירות. אמנם לזמן קצוב (עד שיחס הבעלות ע"י חברות/משקיעים פרטיים יגיע למסה קריטית) אבל ארוך (לא חושב שפחות מ15 שנים).

    אהבתי

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s