כלכלת בית

(1,040 מילים)

כותרת משנה:

אם אתה כל כך חכם, אז איך זה שאני משלם על משכנתא פחות מאשר שילמתי שכר דירה?

ההבדל הכספי בין קניית דירה ובין שכירת דירה הוא קטן מאד. אם בכלל, סביר שקניית דירה עולה יותר, לחודש, מאשר שכירת דירה. יש, כמובן שיש, הבדלים לא כספיים בין קניית דירה ובין שכירתה, אבל מבחינה כספית טהורה, ההבדל די קטן. זה מאד לא אינטואיטיבי, וכותרת המשנה בוודאי קופצת לרבים מכם לראש – בצדק. אבל האינטואיציה שלנו בנושא לא מוצלחת. באינטואיציה שלנו, "עלות" היא הצ'ק שאנחנו שולחים כל חודש לבעל הבית, או התשלום החודשי על המשכנתא. אבל עלות אמיתית היא עלות אלטרנטיבית. הסבר – אחרי הפולד.

המקרה הפשוט ביותר – אין משכנתאות בעולם

מה ההבדל בין העלות של מגורים בדירה שקנית במחיר של מליון שקל, ובין העלות של מגורים בדירה שאת שוכרת תמורת 1,000 שקל בחודש?

התשובה היא כזו: אם התשואה על נכס ברמת סיכון דומה לדירה היא 1.2% לשנה, אז אין שום הבדל כספי בין שתי האפשרויות. כאשר את שוכרת דירה תמורת 1,000 שקל בחודש, את משלמת בצ'קים לבעלת הבית 12,000 שקל בשנה תמורת המגורים בדירה הזו. אם קנית את הדירה הזו תמורת מליון שקל, הרי שאת מוותרת על התשואה שהמליון האלו היו יכולים להרוויח אילו היו מושקעים בנכס אחר במקום בדירה. בשני המקרים, 12,000 שקל שהיו יכולים להיות שלך לא נמצאים בכיס שלך, וכל זה כדי שתוכלי לגור בדירה המסוימת הזו. רוב האנשים מקבלים את ההסבר הזה בדרך כלל, אבל אז מגיעות המשכנתאות.

המקרה היותר מורכב – יש משכנתאות בעולם

עכשיו נניח שאת בוחרת בין מגורים בשכירות, בשכר דירה של אלף שקל בחודש, ובין לקיחת משכנתא על מלוא מחיר הדירה (אני יודע שזה לא אפשרי, אבל זרמו איתי רגע), בריבית של 1.2% לשנה. איזו מהאפשרויות כדאית יותר? אותו הגיון של הפסקה הקודמת מוביל למסקנה שאין הבדל בין האפשרויות. כאן את משלמת 1,000 שקל בחודש לבעלת הבית תמורת זה שאת שוכרת את הדירה שלה, וכאן את משלמת לבנק 1,000 שקל בחודש תמורת זה שאת "שוכרת" את הכסף של הבנק.

אבל, תאמרו, עם הזמן והתשלומים, גודל החוב שלי לבנק קטן, ואיתו קטנה הריבית שאני משלמת. ומה אז? או במילים אחרות:

אם אתה כל כך חכם – אז איך זה שאני משלמת על המשכנתא שלי פחות מאשר שילמתי שכר דירה?

אין לי כמעט ספק שהתופעה הזו – תשלומי המשכנתא נמוכים יותר משכר דירה על דירה דומה – היא זו שגורמת לבלבול בנושא. הרי איך אפשר בכלל להשוות? משכנתא אני משלמת, ובסופו של דבר מקבלת תמורת זה דירה שנשארת שלי. שכר דירה הולך לבעלת הבית, ושום דבר ממנו לא נשאר שלי. לא זו אף זו – תשלומי המשכנתא יותר נמוכים משכר הדירה! איך יכול להיות שאין הבדל בין:

  1. תשלום משכנתא חודשי של 800 ש"ח שבסופו יש לי ביד דירה
  2. תשלום שכר דירה של 1,000 ש"ח לחודש שבסופו יש לי ביד קדחת

?

ובכן, אולי יש הבדל, אבל הוא קטן, ואם בכלל – סביר שלשכור דירה זה סיפור יותר זול מאשר לקנות דירה באמצעות משכנתא. איך זה יכול להיות? דוגמה תעזור להבהיר.

נמשיך להניח שהריבית במשק – גם זו שאני משלם על המשכנתא, וגם זו שאני יכול לקבל כתשואה על החסכונות שלי – היא 1.2%. איך ייראו תשלומי המשכנתא של מי שקנתה דירה במליון שקל? נניח שלקחת משכנתא  בסכום של 800,000 שקל, הנחה סבירה על רקע זה שהבנקים לא נותנים משכנתא על כל ערך הדירה. נניח גם שתשלומי המשכנתא שכבר שילמת עד היום גירדו עוד 100,000 שקלים מהסכום,  כך שיתרת המשכנתא היא 700,000 שקל.

כאשר יתרת המשכנתא היא 700,000 שקל, הריבית השנתית על הסכום היא 8,400 שקל, שהם בדיוק 700 שקל בחודש. בואו נוסיף לזה 100 שקל לחודש שהם תשלום על יתרת הקרן – הרי במשכנתא משלמים לא רק את הריבית אלא לאט לאט מחזירים גם את הקרן. יוצא שבעלת הבית המאושרת משלמת רק 800 שקל בחודש, יש לה איפה לגור, ובסופו של התהליך היא עוד נשארת עם דירה ביד. איך אפשר בכלל להשוות את זה לתשלום חודשי של שכר דירה של 1,000 ש"ח, שכל אגורה מהם הולכת למי שמשכירה לה את הדירה, ואין בקצה המנהרה שום דירה שתשאר שלה?!

ובכן, בחישוב בפסקה הקודמת יש שתי טעויות. ראשית לא כל 800 השקלים שבעלת המשכנתא משלמת מדי חודש למשכנתא הם באמת הוצאה. רק 700 שקלים, ההוצאות על ריבית, הם באמת הוצאה. 100 השקלים שהם תשלום על הקרן אינם הוצאה. הם רק העברה של כסף מכיס ימין לכיס שמאל. ממצב שבו יש לה שטר של 100 שקל בכיס, וחוב של 700,000 ש"ח לבנק, עוברת בעלת הדירה למצב שבו אין לה שטר של 100 שקל בכיס, אבל החוב שלה לבנק הוא רק 699,900 ש"ח. זו אינה הוצאת כסף. חישבו על המקרה ההפוך – האם לקיחת הלוואה היא הכנסה, ממש כמו משכורת? אם לא – והיא לא – אז החזר הקרן של הלוואה איננו הוצאת כסף.

אבל הטעות החמורה יותר היא לכיוון השני – לא רק תשלומי המשכנתא הם העלות האמיתית. בעלת הדירה מהדוגמה הזו שילמה כבר 300,000 ש"ח עבור הדירה שלה. אילו 300,000 השקלים האלו היו מושקעים בנכס אחר, התשואה השנתית עליהם הייתה 3,600 ש"ח, שהם בדיוק 300 ש"ח לחודש.

כאשר סוכמים את החלק מתוך תשלום המשכנתא החודשי שהוא תשלום ריבית (ורק את החלק הזה) ביחד עם אובדן התשואה האלטרנטיבית על 300,000 השקל שכבר שולמו עבור הדירה, מקבלים בדיוק 1,000 שקל בחודש. בול כמו שכר הדירה. בהמשך, מדי חודש, הסכום שכבר שולם גדל, והסכום שעוד נשאר לשלם קטן. לכן, הריבית החודשית שאת משלמת לבנק קטנה, והריבית האלטרנטיבית, זו שאת לא מקבלת על הסכום ששולם עבור הדירה (ולכן אינו מושקע בשום נכס אחר), גדלה. אבל הסכום של שתיהן, והוא מה שחשוב, נשאר 1.2% כפול מליון שקל. בדיוק כמו במצב שבו לא הייתה שום משכנתא בסיפור הזה, ובדוגמה כאן – בדיוק כמו שכר דירה.

ובינתיים – במציאות

בגלל שאני המצאתי את הדוגמה, סידרתי את זה ככה שהעלות האמיתית של קניית דירה תצא זהה בדיוק לשכר הדירה, אבל כמובן שהשיוויון המוחלט הזה לא מחויב המציאות. בכל זאת, הדוגמה הזו כן תופסת משהו אמיתי, ומשהו שאנשים מפספסים: ההשוואה הנכונה איננה בין תשלום המשכנתא החודשי ובין תשלום שכר דירה חודשי. ההשוואה הנכונה היא בין הריבית החודשית (זו שמשלמים לבנק, וזו שלא מרוויחים על הסכום שכבר שילמנו) ובין שכר דירה חודשי. זה שתשלום המשכנתא החודשי נמוך יותר משכר דירה חודשי לא אומר כלום.

 

במציאות, קשה מאד לדעת מי מהשניים יותר גבוה – שכר הדירה או סכום הריביות. אנחנו יכולים לדעת מה הריבית על המשכנתא שלנו (וגם זה לא תמיד), אבל קשה לדעת בודאות מה היא התשואה על "נכס ברמת סיכון דומה" שהיינו יכולים לקבל. בנוסף מחיר הדירה שקנינו אולי יעלה ואולי ירד. בפוסט שיתפרסם בקרוב אני הולך לאכול את הראש לעומק בנושא, ואיך הוא משפיע על ההבנה שלי את נושא מיסוי המשקיעים בשוק הדיור. הפוסט הזה הוא רק התחלת הדיון. אם תזכרו ממנו רק משפט אחד – זיכרו את זה: הדרך להשוות בין העלות האמיתית של שכירת דירה וקניית דירה היא לא השוואה בין שכר הדירה החודשי ותשלום המשכנתא החודשי.

מודעות פרסומת

59 תגובות בנושא “כלכלת בית”

  1. כשקניתי דירה לאחרונה עשיתי חישוב דומה ויצא לי בדיוק אותה מסקנה של הפוסט. היתרון בקניית דירה מתבטא בשני דברים בלבד:
    1. לגור בדירה משלך זה בדרך כלל יותר כיף
    2. יותר חשוב, לזוגות צעירים יש יותר סיכוי בתרבות הישראלית לקבל סיוע ברכישת דירה מאשר באפיקי השקעה אחרים. סבתא שלי עזרה לנו עם הדירה. סביר שהיא הייתה פחות להוטה לעזור לנו לפתוח תיק השקעות סולידי בבורסה. גם המדינה מתנהגת קצת כמו סבתא. בשבילנו זאת הייתה סיבה מכרעת.

    Liked by 1 person

    1. על סעיף אחד אני מסכים. על שתיים – לא רק שאני מסכים, זה ממש מדהים בעיני כמה שהשיקול הזה נפוץ. אולי בכלל הפוסט הזה צריך להיות מופנה לסבים/סבתות/הורים, ולא לרוכשי הדירות עצמם…

      Liked by 1 person

      1. מה עם השיקול של מיסים? בארה״ב (ואולי גם פה-לא יודע) תשלום ריבית על משכנתא פטור ממס..
        מצד שני, יש לכמת את חוסר הנזילות שיש לרוכש דירה..

        אהבתי

      2. אחרי 3 שנות נישואים אבא שלי החליט ש-50,000 שח זה תמריץ טוב בשבילי לקנות דירה. אמא של אשתי רומזת שהיא תעזור.
        ואנחנו? בקרוב נעשכן אותם שאנחנו מהגרים למדינה שקטה יותר.

        אהבתי

      1. לא צריך להכליל אותן. השאלה היא באיזה מסלול מצבך יהיה טוב יותר אחרי סיום תשלום המשכנתא. אם התשובה היא במסלול של שכירות, הרי שזה אומר שבמסלול הזה יש לך יותר כסף, ועכשיו אתה יכול לקנות דירה יותר גדולה\אותה דירה ולשמור כסף בצד יחסית למסלול המשכנתא.

        אהבתי

      2. אתה כנראה לא קראת. אם יש לך דירה ששווה מיליון, וסיימת לשלם עליה משכנתא- אתה עדיין מפסיד עליה כל חודש! אתה מפסיד את התשואה שיכולת לקבל אם היית מוכר ומשתמש במיליון שקל להשקעה אחרת! וכל חודש שאתה בוחר להמשיך לגור בדירה שלך אתה מפסיד עוד ועוד תשואה אלטרנטיבית, ממש כמו מישהו שגר בשכירות וכל חודש מפסיד את דמי השכירות ששילם

        אהבתי

  2. בשיווי משקל, בעלות על דירה חייבת להיות יקרה יותר משכירות, כדי לגלם בעיקר את ההנאה ששואב הצרכן מהבעלות. אין מה לעשות, שכירות זה לחיות על ארגזים, בריהוט חלקי ולפחד שהמסגרת שרשמת אליה את הילד תשתנה בגלל שתיאלץ לעבור דירה, למשל.

    Liked by 1 person

    1. אז אני אחכה עם ההערה שלי על זה שבדיוק היום נכנסתי לדירה חדשה בשכירות עם חוזה לחמש שנים עם שכר דירה קבוע מראש לכל התקופה….

      אהבתי

      1. ash, ואתה רוצה להגיד לי שבעל הדירה לא יכול לגרש אותך אחרי שלושה חודשים *בחסות החוזה* אם הוא חפץ בכך?

        אהבתי

    2. וגם מצד שני, בעלות על דירה שבה אתה גר מחייבת אותך לעבוד/לשלוח ילדים לגן/להתאקלם באזור מאוד ספציפי. בהינתן שבעלי דירות ששים הרבה פחות לעבור מקום מגורים, אז המחוייבות העודפת למקום מגורים ספציפי יכולה לעלות הרבה מאוד כסף בפרמייה.

      אהבתי

  3. מה לגבי חסכון? האם לקיחת משכנתא לא מעודדת את הלווה לחסוך כדי להחזיר את ההלוואה מהר יותר ובכך להקטין את גודל הסכום שמשולם עבור הריבית?

    אהבתי

  4. אני מסתכל על הדוגמה האחרונה, ומשהו חסר לי. בסדר, הוכחת ששתי השחקניות משלמות אלף שקל בחודש. ועדיין, בעוד שלושים שנה, עם תום תקופת המשכנתא, לאחת תהיה דירה משלה שהיא יכולה למכור אם תרצה, והוצאה חודשית נמוכה באלף שקלים. לשניה אין דירה, והיא ממשיכה לשלם אלף ש"ח בחודש. מה אני מפספס?

    אהבתי

    1. זו שיש לה דירה בבעלותה ממשיכה לשלם אלף שקל בחודש. זו העלות האלטרנטיבית שהיא לא מקבלת כיוון שהכסף שלה מושקע בדירה ולא בנכס אחר.
      אילו השוכרת הייתה חוסכת מדי חודש – היא הייתה יכולה להגיע לבעלות על נכס פיננסי בערך של מליון ש"ח, והתשואה עליו הייתה משלמת עבורה את שכר הדירה.

      לכן שים לב שאנשים מדברים בתגובות בפייסבוק (בדף של הבלוג) על זה שמשמכנתא זה "חיסכון כפוי". מי שקנה דירה "חייב" להגיע לנכס בערך של מליון שקל בתום המשכנתא שלו. מי ששוכר, אולי לא יחסוך באותה תקופה ולא יגיע לנכסים בשווי של מליון שקל.

      אהבתי

      1. לא ברורה לי ההשוואה. אתה מדבר על הכסף שמחזירת המשכנתא מפסידה עקב כך שיכלה להשקיע את הסכום באלטרנטיבה מניבת ריבית. אתה לא מכניס להשוואה את העובדה שגם לשוכרת יש את סעיף ההפסד של ריבית על השקעה אלטרנטיבית.

        Liked by 1 person

  5. אני חייב לומר שהסבר מורכב מזה לא ראיתי הרבה זמן. 🙂

    אני לא מסכים עם הטענה שבשווי משקל בעלות על דירה חייבת להיות יקרה יותר משכירות, אני טוען שמצב נורמלי הוא ההפוך.
    השכרת דירה היא מסוכנת (מבחינת המשקיע – בעל הדירה) – שוכרים לא משלמים, שוכרים מתחלפים, ושוכרים יכולים להרוס את הדירה ולהעלם. בנוסף מדובר בד״כ באנשים עם פחות אמצעים ולכן יש יותר סיכון בהשכרה להם.
    קניית דירה פחות מסוכנת מבחינת המשקיע (שהוא הבנק, במקרה שלנו) – יש את הדירה עצמה כבטוחה לתשלומים עתידיים, ויש בעיקר הרבה מאוד ידע ורקע על מי ששוכר ממך את הדירה. העובדה שמי ששוכר ממך את הדירה גם קונה אותה ממך לאורך זמן מורידה הרבה מאוד סיכון.

    לכן הייתי מצפה שבשווי משקל עלות שכירות תהיה תמיד (חוץ מבמקרים קיצוניים) גבוהה יותר מעלות קנייה.
    וזהו המצב בארה״ב, בה התשואה על השכרת דירה במרבית המקומות היא בגובה של 7% לשנה (ויותר), ואילו הריבית על משכנתאות היא נמוכה משמעותית.

    אני חושב שישראל היא אנומליה, בה תשואת השכירות כמעט תמיד נמוכה מעלות המשכנתא.

    אהבתי

    1. ואללה? טוב… וזה עוד טיוטה מאוחרת… אם היית רואה את הטיוטה הראשונה בכלל היה מתפוצץ לך הראש 🙂

      יכול להיות. אם אני מבין נכון את הטענה שלך, יש פה בעצם שתי טענות:
      1. אינפורמציה: בשוק השכירות (בוודאי בארה"ב) יש שיווי משקל מאגד (pooling equilibrium), כי קשה להשיג מידע, ולפעמים אסור להשיג מידע, ולכן כל שוכר משלם את הסיכון של שכור ממוצע. לעומת זאת בשוק הקניה יש יותר מידע, ולכן כל קונה משלם רק את הסיכון שהוא עצמו מהווה. אם זה כל הסיפור, אז בהגדרה הקונה הממוצע ישלם כמו השוכר הממוצע, אבל תהיה שונות גדולה מאד בין משקי בית.

      2. תמריצים: כשאתה קונה דירה אתה רוצה לשמור על הערך שלה, וזה בדיוק מה שהבנק גם רוצה. על הכיפאק. כשאתה שוכר דירה, אין לך אינטרס כזה, בעוד שלמשכיר יש. בגלל שיש בעיה של incomplete contracts, אז משכיר יודע שהוא לא יוכל לגרום לשוכר לשמור על ערך הדירה, ולכן מטיל עליו מראש עלות מסוימת. לעומת זאת בקניה, אין בכלל בעיה כזו, ולכן העלות נחסכת.
      זה כבר יותר משכנע בעיני, אם כי הייתי מציין שלמרות שיכולה להיות פה חוסר יעילות בשוק השכירות (ולכן עלות גבוהה יותר) ההבדל בין קניה לשכירה יותר קטן ממה שאולי נראה. אם יש עלות לשמירה על ערך הדירה – וסביר שיש, אז ההבדל הוא רק בין מה שאני כקונה הייתי משקיע בנושא, לעומת כמה המשכיר היה מפיל עלי בתור שוכר. זה לא ששוכרים משלמים משהו בגלל הבעיה הזו, וקונים לא משלמים כלום.

      אהבתי

      1. אסף, ההנחה שלך עבור (1) היא שהממוצעים זהים בין אוכלוסיית הקונים לאוכלוסיית השוכרים.
        שים לב שכל קונה הוא שוכר פוטנציאלי, אבל לא כל שוכר הוא בהכרח קונה פוטנציאלי, בעיקר מסיבות של גיל ורמת הכנסה:
        1. לצעירים לא היה זמן לחסוך עבור ההון העצמי שנדרש לקניית בית, ולצבור את היסטורית האשראי שתהווה סיגנל לסיכון נמוך. בנוסף, מרביתם אינם נשואים, עם ילדים וכו׳, וקנייה עבורם עדיין אינה עניין של נוחות.
        2. בעלי הכנסה נמוכה לעולם לא יוכלו לחסוך לקניית דירה, ולכן רק ישכרו.

        אוכלוסיית השוכרים היא לכן אינהרנטית מסוכנת יותר (אלא אם הדגימה משוכרים לקונים היא אקראית לחלוטין, ולהערכתי היא לא), ואני חושב שהממוצע עצמו של סיכון האשראי של השוכרים גבוה יותר.

        הנה דוגמא של ניתוח הריבית וסיכון הדיפולט של שוכרים לעומת בעלי בתים בלנדינג קלאב (כלומר עבור הלוואות ללא בטוחות): http://andirog.blogspot.com/2012/12/lending-club-borrowers-home-ownership_21.html

        שים לב לקורלציה בין דירוג האשראי לבעלות על דירה. זו כמובן נבואה שמגשימה את עצמה, אבל זה הכי טוב שאני מכיר.

        אני יודע שזה לא ניתוח או ניסוי מלאים, אבל זו תבנית שראיתי די הרבה.

        ראה גם את ההערה שלי לאמיר למטה שמשווה את הנתונים בערים בארה״ב (ככל שמצאתי בזמן קצר). במרביתם התשואה על שכירות אכן גבוהה, לעתים באחוזים רבים מהתשואה על משכנתא.

        יש גם נתונים על ההבדלים בתשואה לאורך זמן (ארוך) של Equity REITS לעומת Mortgage REITS.
        לדוגמא כאן: https://www.reit.com/investing/index-data/annual-index-values-returns

        בחישוב מ – 1994 עד 2015 (רק כי היה נוח, לא כי בחרתי תקופה), יש תשואה ממוצעת של 5% שנתית להשקעה במשכנתאות לעומת 12% שנתית להשקעה בשכירות למגורים.

        קשה לומר שזה בגלל שהשוק שם אינו משוכלל. לדעתי זו תכונה אינהרנטית של שכירות לעומת קנייה.
        ולכן אני לא מבין את התופעה הישראלית.

        אהבתי

    2. רון,

      קצת קשה לי להגיב על טענתך לגבי שיעור התשואה מנדל"ן בארה"ב, ראשית, כי אני לא באמת מכיר את שוק הנדל"ן בארה"ב, ושנית, כי אני מניח שיש הבדל דרמטי בין שיעור התשואה בוויסקונסין, למשל, לשיעור התשואה במנהטן.

      בהנחה שהנתונים שהצגת קבילים, אומר זאת כך – אכן, בישראל ישנה אנומליה, והיא נובעת להערכתי מהאופי של מרבית אזרחי ישראל, שמרגישים צורך להחזיק דירה. יש הטוענים שזה בדנ"א שלנו כמי שגדלו על סיפורי רדיפה בגולה. אגב, גם הנטיה של מר ישראל ישראלי למלא את העגלה בסופר מעבר לצרכי משפחתו נובעת, לטענת סוציולוגים, מאותה הסיבה.
      הצורך הזה להחזיק דירה הופך את שוק הדיור הישראלי למה שאתה קורא לו אנומליה, ואני קורא לו "אחר", או פשוט שונה.

      אהבתי

      1. אמיר, כדי שלא יהיה מדובר בדיון ״באוויר״, להלן הנתונים לערים הגדולות בארה״ב:
        https://docs.google.com/spreadsheets/d/1oL2yG3xp6qbq2Vn6_FWB3izcPTLhOVSEMSBwi29BUQc/edit?usp=sharing

        הם לקוחים משילוב של: http://www.interest.com/mortgage/rates-major-cities/
        ושל: https://smartasset.com/mortgage/price-to-rent-ratio-in-us-cities

        נתונים עבור תשואה על שכירות בישראל אתה יכול למצוא באתר מדל״ן.

        בנתונים של ארה״ב ישנן מספר ערים שבהן ריבית המשכנתא גבוהה מהתשואה על שכירות – במרביתן ההפרש הוא זניח (פחות מאחוז אחד), ובשתיים (לוס אנג׳לס וסן פרנסיסקו), מחירי הבתים זינקו בשנים האחרונות, בדומה לישראל.

        אהבתי

      2. אנשים שגדלו על סיפורי רדיפה בגולה לא קונים דירה (הם מארגנים לעצמם דרכון זר). אני בגדול די משועשע מכל הדיון הזה שמתנהל סביב חישוב ריבית אפסית במונחים הסיטוריים. בסופו של דבר במצב שבו מחיר הכסף יחזור לערכים נורמלים (כאלה שהיו נהוגים במשך רק ב-3000 ) חצי מהמשכנתאות בישראל יפשטו את הרגל.
        וזה בעצם כל ההבדל. כמעט כל בחור שלקח על עצמו משכנתא בשנים האחרונות, אם או בלי עזרת ההורים/סבים/אחים/דודים לא יוכל להתמודד עם עליית ריבית לרמה אפילו נמוכה במושגים היסטורים. נקודה. ולעומת זאת מי שגר בשכירות, חי (ברוב המקרים) ברמת החיים המתאימה לו. ההחלטה לכן אם לרכוש דירה או לשכור דירה אין לה שום עניין כלכלי אמיתי כי אין לאיש את היכולת לדעת מה תהיה הריבית בשנה הבאה (גם לא לנגידה שלנו) ההחלטה הזו היא הימור מוחלט, מתוך צורך כמעט חולני לתאימות חברתית או הרגשה כללית שלי זה לא יקרה.

        אהבתי

  6. אם ניקח את הדוגמא שלך – יש לי 300k כחסכון, והכנסה פנוייה של 1k. עכשיו צריך להכריע אם לשכור, או לקנות.

    אם נניח שיש לי משכנתא של 700k, כדי להחזיר סכום קבוע של 800 בחודש, אני צריך להחזיר 173 שנים.
    באותם השנים אני גם חוסך 200 ש״ח של הכנסה חודשית עם ריבית של 1.2 אחוז שנתי.
    לאחר אותם 173 שנים, יש לי דירה בשווי של מליון, וחסכון בשווי של 1.4 מליון ש״ח.

    אם באותם השנים, האדם המקביל הוציא כל חודש 1k על שכר דירה, והשאיר את ה 300k בחיסכון של 1.2 אחוז –
    הוא יחזיק בחסכון של 2.4 מליון ש״ח.

    הבעייה היחידה היא שעל החסכון יש מס של 20 אחוז על הרווח.
    במקרה הראשון הרווח הוא כמליון, ולכן הוא ישלם 200k. הסכון הסופי הוא 1.2 מליון ש״ח ודירה.
    במקרה השני, הרווח הוא 2.1 מליון, ולכן הוא ישלם 420k. הסכום הסופי הוא 2 מליון ש״ח.

    כל זה בהנחה שאין עליית ערך דירה (הנחת שהעליות והירידות מתכזזות – למה?).

    אם ניקח לאחר סיום המשכנתא עוד 170 שנה (לפני הפרעון, ולכן גם לפני תשלומי המיסים – אם כבר חיים הרבה זמן, אז למה לא להתפרע?) –
    במקרה הראשון התפנתה לי הכנסה של 1k, המצטרפת לחסכון של 1.4 מליון בריבית של 1.2 אחוז –
    בסוף התקופה יש לי חסכון של 141 מליון ש״ח.
    במקרה השני, אני עדיין משלם את שכר הדירה, ולכן החסכון של 2.4 מליון ממשיך –
    בסוף התקופה נאלץ להסתפק ב17 מליון ש״ח.

    מה שהדוגמא הזאת בעצם מלמדת היא שהחישובים האלו נכונים רק לתקופת תשלום המשכנתא,
    אבל מתעלמים מהעובדה שלאחר המשכנתא יש נכס מכניס.

    הבעייה כמובן בדוגמא היא שסכום של מליון הוא ריאלי לדירה (פחות או יותר, מוזמנים לרכוש בחריש לדוגמא).
    אבל סכום של שכירות של 1000, לא כ״כ ריאלי (לדירה מקבילה), כלומר, הפער עוד אמור לגדול לטובת הקנייה.
    משכנתא מאפשרת לך לקבל רווח של מעל 3 אחוז ללא ריבית (ללא עליית ערך דירה!) .
    מאפשר לסיים עם המשכנתא ללא הוצאה נוספת לאחר 22 שנה.
    חסכון סטנדרטי של 300 אלף למשך 22 שנה אם ריבית של 2 אחוז ישאיר ביד 460 אלף, לפני ריבית.
    ושוב – לאחר מכן לאחד יש דירה מכניסה, ולשני אין כלום…

    אהבתי

    1. אתה נכנס פה להמון פרטים, אבל התשובה העקרונית שלי היא כזו:
      לא צריך להיתפס למספרים שהבאתי כאן. במציאות יש כוחות שוק די חזקים שיקרבו מאד את העלות האמיתית של קניה לעלות האמיתית של שכירות. אם הפרטים שהבאת כאן נכונים, אז המחירים בשוק יגיבו לכך, ולא סביר שייוצר מצב שבו אפשרות אחת מסדרת לך מליוני שקלים יותר מאשר אפשרות אחרת. חשוב על זה כך – אילו זה היה המצב, מי אי פעם היה מוכן למכור דירה?!

      אהבתי

    2. מה שרשמת על הדירה כנכס מניב לא נכון, הוא כבר משוקלל בתחשיבים.

      חישוב שהוא כרגע מנוטרל מס ומימון:

      אם בתום תקופת המשכנתא יש לי דירה ביד בשווי 1 מש"ח .
      אזי:
      1. אם אני מתגורר בדירה אני לא צריך לשלם שכ"ד ומצד שני אין לי כסף להשקיע. אני "מרוויח" את זה שאני לא צריך לשלם שכ"ד, נניח 2.5% מעלות הנכס.
      2. אם אני משכיר את הדירה אני מקבל 2.5% נניח בשכירות בשנה.
      היינו הך.

      אם בתום התקופה הזו יש לי 1 מש"ח נזיל:
      – אני משלם שכ"ד, אבל מצד שני יש לי 1 מש"ח שמושקע באפיק השקעה שבתקווה מייצר יותר מ2.5% בשנה. אם אני מתגורר בדירה שעלותה מיליון ש"ח, אני מרוויח לכל הפחות את כיסוי שכר הדירה שלי.

      ההשוואה לאחר תקופת המשכנתא היא קלה יותר מאשר בתקופת המשכנתא כי לא צריך לשקלל שום דבר אחר. זה כסף נזיל מול נכס. הפרמטר היחיד החשוב שציינת ולא נכלל פה הוא המיסוי. אתה צריך להרוויח לפחות 125% מאשר שכה"ד שתרוויח מנכס.

      דווקא בתקופת המשכנתא ולא לאחריה יש לך יתרון נוסף לנכס – המימון הקל והנח שאני בטוח שיש נוסחאות לשקלל אותו.

      דעתי באופן אישי היא לא לקנות דירה ממניעים פיננסים עד אשר אתה יכול לממן ברמה התיאורתית לפחות 70% מערך הדירה (זה לא אומר שלא לקחת משכנתא, אלא להקטין את הסיכוי לדיפולט). זאת מטעמי שנאת סיכון. משברים עולמיים עמוקים מגיעים כל 10-20 שנה, ובעיתות משבר מי שאינו איתן פיננסית לא יודע אם יוכל לעמוד בתשלומים.

      אהבתי

  7. אם יש לך 300 אלף ש״ח, כדי להגיע למיליון (אחרי מיסים) תוך 22 שנה, אתה צריך תשואה של 6 אחוז.
    אם אתה יודע לעשות את זה בהשקעות יחסית סולידיות – אז באמת הייתי משקיע בך, ולא בדירה.

    כל הדיון הזה הוא עוד לפני עליית ערך הדירה!

    דווקא לגבי הפסקה אחרונה, אני בהחלט מסכים איתך באופן אישי (לא הייתי נסחף ל70 אחוז), אבל זה סתם כי גם אני באופן אישי שונא סיכון.

    ולמי ששאל למה קבלנים מוכרים דירות ולא משכירים –
    א. כי קבלן מרוויח הרבה יותר מאדם רגיל על מכירת הדירה.
    ב. יש גם כאלו שמשכירים – זה דורש הון נזיל הרבה יותר גבוה כי ההשקעה היא לטווח ארוך יותר, בינתיים הוא זה שצריך לממן כמות מטורפת של דירות.

    אהבתי

  8. אני מניח שכאב הראש הכרוך במעברי דירה תכופים, שבארץ הוא נחלת לא מעט משפחות אם לא רובן, הוא גורם משפיע מאוד על הרצון לקנות דירה, גם בלי שאר ההנחות הרציונליות יותר ופחות של קונים ('אם לא נקנה עכשיו…'). כי נכון שתיאורטית משתלם יותר לשכור – את החשבון הזה עשיתי, וכנראה זו הסיבה שדירה בבעלותי תהיה לי רק אחרי גיל 40 – אבל כאבי הראש של מעברי הדירות והתנהלות מול משכירים, אללה ירחמו.

    Liked by 1 person

    1. אומר רק זאת – זה שאנשים מעוניינים לגור בבעלות ולא בשכירות מהשיקולים האלה, זו סיבה לצפות לכך שמחיר הקניה יהיה גבוה יותר ממחיר השכירות. אם אנשים מוכנים לשלם על משהו – בדרך כלל (לא תמיד, אבל בד"כ) יהיה לו מחיר.

      אהבתי

  9. אני חושב שהחלק על אובדן התשואה האלטרנטיבית לא מדוייק. מכיוון שזו התשואה שניתן להשיג אם במקום לקנות דירה שוכרים ומשקיעים את הכסף באפיקים אחרים, צריך לקחת בחשבון שגם בתרחיש הזה לא היה אפשר להשקיע את תשלומי השכירות עצמם. לכן, התשואה האלטרנטיבית היא לא מכל הסכום ששולם לבנק אלא מהסכום ששולם לבנק פחות תשלומי השכירות (ואז בדוגמא שהבאת משתלם יותר לקנות).

    אהבתי

  10. משום מה התאוריה לא עובדת כאן.
    חיינו בשכירות כמה שנים ולפני כ 4 שנים קנינו דירה.

    שילמנו שכירות של 40,000 בשנה בדירת 3 חד' מוזנחת ואז קנינו באותו רחוב ממש דירה במצב יותר טוב של 4 חד' ב 1,000,000.

    הוי אומר, שנקודת האיזון היתה ב 4% ריבית (זה היה השיקול שלנו בקניה).
    עכשיו איפה זה ואיפה המציאות.
    במציאות: החסכונות בארבעת השנים האחרונות רשמו תשואות נמוכות מ 4%.
    ההוצאות על המשכנתא ששילמתי עד כה (100% צמוד מדד) הם בעיקר ביטוח חיים ודירה. המדד רק ירד. גם הריביות צמודות הפריים שהציעו לי היו הרבה יותר קרובות ל 2% מל 4%.

    זה לא מסתדר.

    אהבתי

    1. תמיד יכול להיות שיש מקרים שבהם קניה תהיה יותר משתלמת או שכירות תהיה יותר משתלמת.
      אילו המצב שאתה מתאר היה מאד נפוץ באיזור שלך, הייתי מצפה לראות משקיעים נוהרים לאיזור, ומעלים את מחיר הדירה מעבר למליון ש"ח. הרי על הדירה הם יקבלו 4%, ולפי התיאור שלך אפיקים אחרים (בעלי רמת סיכון דומה?) נתנו פחות מזה. אז וודאי שזה יכול לקרות מדי פעם, אבל בתור תופעה נרחבת, קשה לי להאמין שזה המצב.

      אהבתי

      1. כמשקיע בדירות אני ממש מסכים עם עמיחי
        יש לי מספר דירות, כולן מאד מאד זולות (300-500 אלף, בפריפריה)
        אחרי הוצאות משכנתאות (2.4 קבועה), בניכוי 10% מס על השכירות, ובניכוי שכר דירה אחד בשנה (הוצאות בלת"מ), אני מרוויח בערך 4% על ההשקעה.
        כלומר, אני לא מחשב עליית ערך, אלא הכנסות נטו פחות הוצאות, ומקבל ריבית על הכסף שלא ניתן כיום לקבל ברוב המכשירים הפיננסיים האחרים

        אגב, אף אחד מהדיירים שלי לא יוכלו לקבל משכנתא בבנק – גם אם ירצו.

        אהבתי

  11. צריך לזכור משהו אחד חשוב כשמשווים בין קניית דירה לאלטרניבת השקעה אחרת. כשאתה קונה דירה אתה מקבל הלוואה מאוד גדולה וזו בעצם השקעה ממונפת. הבעיה עם האלטרנטיבה היא שאתה לא יכול לקבל מינוף כזה להשקעה אחרת שהיא לא דירה ולכן לא בטוח שתוכל לקבל את התשואה המקבילה לרכישת דירה.

    אהבתי

  12. אם תעשה את החשבון עם פער ריביות בין חסכון לבין הלוואה לבין תשואה משכר דירה תקבל תוצאות אחרות לגמרי. במציאות הריבית על חסכון בישראל שואפת לאפס, וזו אחת הסיבות לבועת הנדלן. תשואת שכר הדירה נמוכה מריבית המשכנתא. אם תעשה הנחות ריאליות בתחומים האלה נקודת האיזון תשתנה משמעותית.

    אהבתי

  13. ערך מעניין – תודה!
    שתי נקודות לא ברורות לי (שתיהן כבר הועלו אבל שואלת גם כדי שתהיה תגובה של אישה:))- לא הבנתי איפה נכנס לחישוב עליית מחיר הנכס ומה עם המינוף שאפשר לקבל רק בקניית דירה.

    אהבתי

  14. פוסט פשטני, מהסוג שהייתי מצפה מסטודנט לכלכלה לכתוב.

    1. החישוב מתעלם משורה ארוכה של גורמים, כולל

    * העובדה שבתום תשלום המשכנתא הבעלים נשאר עם דירה ביד.
    * הצורך לתקן את הדירה ולהתמודד עם חודשים בהם היא עומדת ריקה.
    * הצפי (שבישראל סביר להניח שהוא נכון בטווח הארוך) ערך הדירה יעלה נוכח היותה יד שנייה.
    * דירות שנרכשות מלכתחילה כי צופים שהערך שלה יקפוץ עקב פרוייקט פינוי בינוי.

    במקרה הראשון, הבעלים עשוי להסכים לשכ"ד נמוך יותר, בידיעה שהוא יכסה את המשכנתא אחרי שיסיים להחזיר אותה. במקרה האחרון, הבעלים מצפה להחזיר את המשכנתא כאשר ימכור את הדירה אחרי הפינוי-בינוי, מה שעשוי לגרום לו לראות בשכ"ד רווח נקי בכל מקרה, ולכן לקבוע אותו בלי קשר לגובה ההחזר.

    2. יש הנחה סמויה שכל דייר עומד בפני הבחירה לקנות דירה או לשכור דירה. בפועל, יש דיירים רבים שלא יכולים לקנות דירה, לדוגמא כי הם סטודנטים, כי עקב עבר בעייתי הבנק לא מוכן לתת להם משכנתא, וכך הלאה. במקרה הזה, בעלי הדירות יגבו את המקסימום שהדיירים יכולים לשלם.

    אהבתי

    1. הוא כתב איזה אלף פעם שהוא מתייחס אך ורק לטענה ששכר דירה זה 'לזרוק כסף לפח' ומשכנתא 'זו השקעה'. אני מקווה שהוא יתייחס, כפי שכתב, לחלק מהנקודות שהעלית בהמשך. הרישא שלך קצת מוזרה, בלשון המעטה.

      אהבתי

  15. עוד שיקול שבעיני הוא חשוב הוא שדירה שכורה אפשר לתפור למידותיך בשלב בחיים בו אתה נמצא – רווק, זוג, עם ילדים קטנים, או כאלה שכבר עזבו את הבית – ולשלם רק לפי הצרכים שלך. דירה בבעלות לעומת זאת קונים מראש לפי המידה הגדולה ביותר שחושבים שתצטרך – מה שגורר עלות רבות יותר. גם יש את החיכוך והעלויות הרבות יותר שכרוכות במעבר בין דירות שבבעלות מיסים, תשלום לעורכי דין או מתווכים וכו').

    אהבתי

  16. היי אסף

    בדוגמא הראשונה – המקרה הפשוט ביותר – ובכן, הדירה אמורה לתת תשואה גם כן של 1.2% (אין שום סיבה להניח שנכס דומה ברמת הסיכון יראה תשואה, והדירה לא). ולכן אם רכשת דירה, נשארת בסוף השנה עם נכס ששווה מיליון + 12 אלף שקלים.
    לעומת זאת אם שכרת דירה, והשקעת את המיליון בנכס דומה, נשארת עם מיליון + 12 אלף שקלים – 12 אלף שקלים שהוצאת על השכירות, כלומר סך הכל מיליון. כלומר, עדיף לרכוש דירה בתרחיש הזה, לא?

    אהבתי

  17. זוג בגיל 30+ לוקח משכנתא ל-30 שנה. הזוג הזה יביא כנראה לעולם לפחות 2 ילדים. ב-10-15 השנים הקרובות כמעט בודאות יהיה איזה משבר רציני שיביא לעלייה נרחבת באבטלה (אם תהיה גם אינפלציה אז גם עלייה בריבית), דבר שיכול להביא לפגיעה ביכולת ההחזר של הזוג (זוג עם משכנתא והוצאות של 2-3 ילדים לא יכול לחיות ממשכורת אחת!!). במצב כזה הזוג יאלץ למכור את הדירה ולהפטר מהמשכנתא, או להשכיר את הדירה ולחזור להורים או לעבור לדירה הרבה יותר זולה.
    אנשים בני 30 רק מתחתנים וישר לוקחים משכנתא של מיליון צפונה. כל הסיפור הזה לא יגמר טוב.

    אהבתי

  18. בסרטון "לקנות או לחכות, לקנות או לשכור" התחשבו בכל השיקולים שהופיעו פה, אך בנוסף גם מראים איך לחשב תשואה על הון עצמי של מי שלא קנה דירה, חישוב הוצאות על ריבית משכנתא וקצב שחיקת קרן המשכנתא, שינויים בסביבת הריבית בעתיד על ההחזר החודשי, ושינויים בעתיד בערך הנכס.

    אהבתי

  19. עוד גורם שלא חשבתי עליו (ואני מתקשה להאמין שהרבה משקללים אותו): במדינת ישראל, ביטוח משכנתא הוא חובה-בפועל. כלומר, במקרה של מוות של אחד מהקונים, יש יתרון כלכלי מובהק לקניית דירה: מפסיקים לשלם עליה, בניגוד לשכירת-דירה, ששם מותו של אחד השוכרים עלול להוביל לקשיים בתשלום עליה.

    בדיוק מסיבה זו אני מתקשה לחשוב שהרבה מכניסים את החשבון המקברי הזה לשיקוליהם.

    אהבתי

    1. אבל על הביטוח משלמים סכום נוסף מעבר לתשלום המשכנתא וגם שוכר יכול לרכוש בלי בעיה ביטוח ריסק בגובה מחיר הדירה.

      אהבתי

      1. שוכר *יכול*. קונה *מחוייב*.

        ולכן כנראה לא שמעתי מעולם על שוכר שעשה את זה (כמדומני שביטוח כזה הוא גם יותר יקר, אבל זה צדדי).

        אהבתי

  20. אסף, לא הסתדר לי לחלוטין החישוב הזה.. אשמח אם תעזור לי.
    כתבת כך-

    "לא רק תשלומי המשכנתא הם העלות האמיתית. בעלת הדירה מהדוגמה הזו שילמה כבר 300,000 ש"ח עבור הדירה שלה. אילו 300,000 השקלים האלו היו מושקעים בנכס אחר, התשואה השנתית עליהם הייתה 3,600 ש"ח, שהם בדיוק 300 ש"ח לחודש."

    לפי החישוב הזה יוצא, שהשוכרת הפסידה עוד יותר! 1. במהלך השנים היא הספיקה להוציא סכום רציני בשביל לשכור את הדירה. 2. אותו סכום שבוזבז, אילו היה מושקע בנכס אחר- "התשואה השנתית עליהם הייתה X ש"ח, שהם בדיוק X ש"ח לחודש."
    (וכך אותה שוכרת ממשיכה להפסיד כל חודש בצורה כפולה- 1. 1000 ש"ח שעוברים לידיים אחרות. 2. הפסד של התשואה הפוטנציאלית שבאותם 1000 ש"ח.)

    ואילו בעלת הדירה הפסידה רק חלקית- אמנם היא הפסידה את התשואה על אותם 300,000 ש"ח (ומפסידה אותם כל חודש), מצד שני- 300,000 ש"ח הללו נשארו עדיין שלה (ורק עברו מכיס אחד לשני).

    אני טועה?

    אהבתי

  21. הדוגמאות תיאורטית מדי . שכר הדירה בהכרח יהיה תמיד גבוה יותר מהתשואה על נכס אלטרנטיבי , ( אחרת לא כדאי לקנות דירה ולהשכירה ) .

    אהבתי

    1. לפי ההגיון שלך, אם שכר הדירה בהכרח תמיד גבוה יותר, אז לא כדאי לקנות שום נכס אחר חוץ מאשר דירה…

      אם כבר רוצים ליישם את ההגיון הזה – ואני חושב שיש בו הרבה אמת – אז המסקנה היא ששכר הדירה (בתוספת העלייה הצפויה במחיר הדירה) צריך להיות **שווה** לתשואה על נכסים אחרים. אחרת אנשים היו קונים רק דירות, או רק נכסים אחרים. בגלל שהם קונים גם וגם, אז כנראה שהתשואה, או לפחות הציפיות לתשואה בתיקון לסיכון ורמת כאב הראש הנלווה, שווה בין דירה ובין נכסים אחרים.

      אהבתי

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s