(312 מילים)
אני דווקא מחבב את דב חנין, אבל הגרף האחרון שהוא שיתף בפייסבוק (או סביר יותר להניח – אחד מעוזריו הפרלמנטריים שיתף) השאיר אותי מעט מבולבל. הנה הגרף:
מה אני אמור ללמוד מהגרף הזה?
ההשוואה הכי משונה היא בין התמ"ג ובין השכר הריאלי. קודם כל, לפני שבכלל מתחילים לדבר – כשמשווים לשכר ריאלי צריך לדבר על תמ"ג לנפש, ולא על תמ"ג, שהרי השכר הוא, מן הסתם, לעובד. ואם כבר מדברים על שכר ריאלי – צריך לדבר על תמ"ג ריאלי לנפש [עדכון: כנראה שהנתון של התמ"ג בגרף שחנין שיתף הוא ריאלי]. לפי הלמ"ס, בין הרבע הראשון של 2005 והרבע הראשון של 2013 התמ"ג הריאלי לנפש עלה ב 19.2%, בערך מחצית מהעליה בגרף שחנין מציג.
עדיין – אפילו יחסית ל 19.2%, הגידול בשכר הריאלי נראה עלוב. פחות משני אחוזים. כמה דברים בנושא. קודם כל, אני לא מת על בחירת השנים בגרף, כי היא מושפעת מאד מהמשבר העולמי. הנה הגרף מ 2005 ועד היום (מקור). 
אבל יותר מזה, השכר הוא לא המדד הרלוונטי כדי לטעון את מה שחנין מבקש לטעון. ההכנסה היא המדד הרלוונטי. מה ההבדל? קודם כל, שההכנסה מושפעת לא רק משכר, אלא מעוד מקורות. אבל הרבה יותר חשוב, ההכנסה מושפעת לא רק מהשכר הממוצע, אלא גם מכמה אנשים בכלל מקבלים שכר. ובישראל בשנים האחרונות הרבה יותר אנשים מקבלים שכר. בהתאם, ההכנסה של משק בית, חציוני או ממוצע, גדלה הרבה יותר מאשר השכר. לפי לוחות 5.27 בשנתונים הסטטיסטיים של הלמ"ס, מתוקננים לפי מדד המחירים לצרכן באתר בנק ישראל, ההכנסה של משק בית בעשירון החמישי (שקרובה מאד לחציון) גדלה ריאלית בערך ב 19% בין 2005 ל 2013. זה כמעט טוב מדי בשביל להיות אמיתי. בדיוק כמו הגידול בתמ"ג הריאלי לנפש… (אם מישהו תופס טעות בחישוב שלי – אשמח לתיקון, כי האמת זה מפתיע גם אותי: הכנסה 2005, הכנסה 2013, מדד)
אז האם קשה יותר לקנות דירה בישראל?
כן. אבל צריך לעשות את החישוב הזה נכון. הנה הגרף של שנות הכנסה נטו של זוגות צעירים עבור מחיר דירה ממוצעת. המצב לא משהו, ומדרדר. אבל זה לא הופך את הגרף שחנין פרסם לפחות מחורטט. שווה לקרוא את כל הסקירה של בנק ישראל כאן.
מבוא לכלכלה - ג 
מעניין כמה מהאפקט שכל עליית מחירי הדיור נובע מהירידה במחיר המשכנתא. הרי כשרוב המוחלט של האנשים קונים דירות, הם מתבוננים על העלות הכוללת – מחיר הדירה + ריבית. נראה לי שאם היצע הדירות הוא די קשיח, נצפה לראות שירידה בריבית תעלה את מחיר הדירה בצורה שתשאיר את מחיר ה"חבילה" ללא הרבה שינוי.
אהבתיLiked by 1 person
אכן כך. בחישוב שעשיתי מצאתי שעבור משכנתא בהחזר חודשי של 5000 ש"ח בחודש למשך עשר שנים כח הקנייה עלה ב-30% מאז שנת 2001 (מבחינת סכום ההלוואה שאפשר לקחת).
במשכנתאות לתקופה ארוכה יותר עם תשלום נמוך יותר, ההפרש אפילו גדל.
אהבתיאהבתי
חבל שאין גרף מתחילת שנות ה – 90 (או לפני כן). מעניין אם אפשר לייצר כזה. אם איני טועה הייתה ירידה מתונה החל מ – 1997 עד 2007 במחיר הריאלי של דירות, ובגרף שצירפת נראה שחלה גם ירידה מתונה החל מ – 2011. אם המגמה המשיכה ב – 2013 ו – 2014, ייתכן שכל העיסוק בנושא מחירי הדיור מיותר מפני שאנחנו חוזרים לממוצע.
אהבתיLiked by 1 person
ד״א, העוזר שלו סה״כ שיתף גרף מכאן: http://www.moch.gov.il/meyda_statisti/mechirey_diyur/Pages/mispar_hamaskorot.aspx
העצלנות היא של המשרד הממשלתי האמון על הנושא.
אהבתיאהבתי
הצד החיובי – לפחות נתוני התמ"ג ריאליים. כל השאר – מאכזב מאד שככה נראה מסמך רשמי של משרד ממשלתי.
אהבתיאהבתי
בקיצור מה שאתה אומר זה (ותקן אותי אם אני טועה, כי גם אני חשבתי כמו המגיב הראשון)
הניסיון של הממשלה להכניס עוד אנשים לשוק העבודה עלה לנו בתיקון מיידי של מחירי הדירות שחיסל את אותה הכנסה נוספת.
אהבתיאהבתי
שתי טעויות: אחת נוספת של חנין ואחת של כותב התגובה:
1. "מחיר הדירה" לא לוקח בחשבון את ירידת הריבית, רק את הסכום המשולם ישירות לדירה. ירידת יכולה לקזז כ-30% אחוז ממחיר הדירה (מבחינת כח הקנייה בתשלום החודשי למשכנתא).
1. דווקא כן יותר קל היום לקנות דירה, מספר הדירות הנקנות נמצא בשיא – ומה המשמעות של "קלות" אם לא כמה אנשים מצליחים לקנות דירה?
זה גם לא מפתיע. בשיא האבטלה (תקופת הטרור של אהוד ברק), יחד עם ריבית גבוהה, קשה יותר לקנות דירות.
אגב, למי שתהה, אחוז המשקיעים בקרב רוכשי הדירות דווקא נמצא בשפל יחסי.
אהבתיאהבתי
יואב, יש משהו במה שאתה אומר, אבל זו תוצאה שמאד רגישה לטווח הזמן שבוחרים. בשנים האחרונות, כלומר – בשנים של העלייה המשמעותית במחירי הדירות, החזר משכנתא כחלק מההכנסה למשק בית דווקא עלה (ראה עמוד 124, לוח 8.8 בדו" קהלת כאן: https://drive.google.com/file/d/0B5kkS_pZzgeHMlAyejhJNGxMdDA/view). מה גם שצריך לזכור את דרישת ההון העצמי, שזה סכום שמושפע רק ממחירי הדירות, ולא מהריבית (וגם הוא מופיע בגרף של קהלת).
אהבתיאהבתי
למה תמיד משווים שכר חציוני למחיר דירה ממוצעת? אני מניח שמחירי הדירות מתפלגים פחות או יותר כמו השכר, ולכן מוטים למעלה ע"י דירות יוקרה. צריך להשוות חציון מול חציון או ממוצע מול ממוצע, ואני מניח שהתמונה תהיה הרבה יותר אופטימית.
אהבתיLiked by 1 person
הכל תלוי ומתבסס על כסף חינם. ריבית אפס.
מחר תעלה הריבית משקי בית רבית לא רק לא יצליחו להחזיר את השכנתא הם יורישו אותה לדורות הבאים..
דבר נוסף
חישוב מספר משכורות הוא לא רלוונטי. גם לא השכר נטו.
החישוב היחיד שמעניין הוא ההכנסה הפנויה וזו חוטפת מאינפלציה שנתית דו ספרתית שכבר עשור לא מדווחת.
אהבתיאהבתי
הנתון המדאיג בדו"ח של בנק ישראל – שדווקא לא הבאת כאן – הוא הגרף של שיעור בעלות עך דירה לפי גיל.
ושם אנחנו רואים מגמה מאוד ברורה של ירידת בשיעור הבעלות בתווך גילאים 30-45 על פני העשור האחרון.
וזה אומר בעצם שהיום זוגות צעירים קונים דירה בגיל הרבה יותר מבוגר מאשר לפני עשור.
אהבתיאהבתי
תיקון – הכוונה הייתה לתווך גילאים 30-40
אהבתיאהבתי
עוד הערה בנוגע לריבית ומחירי הדירות – נראה לי שיותר נכון למדוד את מחיר הדיור ולא את מחיר הדירות. כלומר מה ההוצאה על דיור, בין אם זה שכירות, או משכנתא. גם אדם שכבר קנה דירה יש לו בפועל הוצאה על דיור – כי אמורים למדוד את זה לפי העלות האלטרנטיבית.
בנוסף לכל, צריך לבדוק האם איכות הדיור השתנתה משמעותית בפרק הזמן הזה. אולי אנשים מוציאים יותר על דיור אבל מקבלים דיור יותר טוב. לדוגמא אם אנשים מוציאים בממוצע יותר על דיור אבל זה בגלל שהם יוצאים מהבית מוקדם וגרים לבד אז הם מוציאים יותר אבל גם מקבלים יותר.
אהבתיאהבתי