למה צעירים לא "מצליחים" לקנות דירה – גרסת שיעורי הבית

(406 מילים)

אני משער שמישהו כבר עשה מזה תרגיל שיעורי בית באיזה קורס במיקרו, אבל – שיהיה.

דו שיח בין-דורי קצת משונה הולך בערך כך:

הקשישים בטון מאשים: למה הצעירים של היום כל הזמן אוכלים בחוץ, ואז מתלוננים שאין להם כסף לקנות דירה?

הצעירים בטון של לך תחפש: כי המחיר של דירה, אפילו דירה קטנה ובסיסית, כל כך גבוה שאין לנו בכלל אפשרות לקנות דירה.  את הכסף שיש לנו אנחנו מעדיפים להוציא על אוכל בחוץ.

והשאלה – זה רציונלי? התשובה החיובית בשלושה גרפים.

 

גרף ראשון – הההעדפות הרציונליות של מי שבכל זאת קונים דירה כיום

על הציר האופקי – דירות, או כדי להישמע חכם – דיור בבעלות. על הציר האנכי – אוכל בחוץ. הפרטים הרציונליים בוחרים את הנקודה על קו התקציב שמשיקה לעקומת האדישות שלהם (אני רואה שכמה קוראים חווים תסמינים של הלם קרב. אתכם הסליחה…). לב הגרף הזה הוא האופן שבו ציירתי את קו התקציב. הרעיון הוא שיש איזה מינימום של דירה שאי אפשר לצרוך פחות ממנה, למעט צריכה של אפס דירות. פשוט אין בשוק מוצר כזה. זה לא כמו עגבניות שאפשר לקנות בשקל, בשני שקלים, במאה שקלים, באלף שקלים, ואם ממש בא לך ויש לך כסף – ב 50,000 שקלים. המינימום של דירה שאפשר לקנות עולה  מליון שקל. אין דירות בשני שקל. פשוט אין.

יש צרכנים שממש אוהבים לגר בדירה משלהם, ושלא ממש אוהבים לאכול בחוץ. הם בוחרים נקודה על קו התקציב שבה הם מוציאים המון על רכישת דירה – שלושה חדרים בפתח תקווה, ואוכלים בחוץ רק בימי הולדת. עד כאן – שום דבר מעניין. צרכן בוחר נקודה על קו התקציב.

diyoor1

גרף שני – אילו היה אפשר לקנות דירה בכל סכום שהוא

שלב ביניים, רק כדי להבהיר. מה היה עושה צרכן רציונלי שאוהב לאכול בחוץ אילו אפשר היה לבחור איזו "כמות" דירה שרוצים? אילו היו דירות – אולי מעפנות, אבל קיימות – שהיו עולות 100,000 שקל? לא מאד שונה מהגרף הקודם, אבל עקומת האדישות משיקה בנקודה שיש בה פחות דירה, ויותר ארוחות בחוץ. אף טרחן קשיש לא היה מטריד את הצרכן הזה בשאלות למה הוא אוכל כל כך הרבה בחוץ.

diyoor1

גרף שלישי – אבל אין דבר כזה דירה ב 100,000 שקל

הגרף השלישי הוא התשובה לשאלה מתחילת הפוסט. כן – אם יש איזה מינימום של הוצאה על קניית דירה, אז צרכן רציונלי למהדרין, עם עקומות אדישות וקו תקציב והכל, יעדיף לאכול בחוץ די הרבה, ולא לקנות דירה. ההתנהגות האופטימלית של צרכן כזה היא מה שנקרא "פתרון קצה" והיא כוללת הרבה אוכל בחוץ, ואין בה קניה של דירה.

diyoor1

שאלה שאני מתחבט בה – חוץ מתרגיל לשיעורי בית בתורת המחירים, האם הגרפים האלה עוזרים לחשוב קצת על הנושא? נדמה לי שכן, אבל אני לא 100%…

מודעות פרסומת

13 תגובות בנושא ״למה צעירים לא "מצליחים" לקנות דירה – גרסת שיעורי הבית"

  1. האם דיור בשכירות כמוצר אלטרנטיבי הופך את קו התקציב ליותר רציף? המוצר במקרה הזה יהיה ״דיור״ – לאו דווקא בבעלות?
    האם תחבורה ציבורית טובה יותר תהפוך יותר דירות מעפנות לדירות סבירות ו״תאריך״ את הקטע הרצוף על חשבון הקטע המקוקו?

    אהבתי

    1. לגמרי. התלבטתי אם להיכנס לכך שיש מוצר תחליפי לקניית דירה (במובן מסוים של תחליפי) שהוא דיור בשכירות. בסופו של דבר, רוב האנשים גרים אפשהו, ולא נשארים לנצח אצל ההורים, אז הם כן בוחרים "פתרון פנימי".

      תחב"צ – נשמע הגיוני. יחידת המינימום, כפי שאתה מניח בצדק, היא מושג סוביקטיבי. יש הרי גם דירות זולות מאד, אבל יש גם אנשים של חושבים על דירת חדר בירוחם בתור אפשרות ריאלית. תחב"צ יכול לשנות את זה מאד.

      אהבתי

      1. האמת היא ששכירות מעוותת את זה עוד יותר. אסביר:

        מי ששוכר דירה צריך לשלם סכום כסף מסוים כל חודש לשארית חייו (בהנחה שלא נשארים לגור עד הזקנה אצל ההורים…). השאלה האם זה יותר זול או פחות זול מקניית דירה תלויה בתיאבון של אנשים לשכור לעומת לקנות אבל אין ספק שיש קשר בין הסכומים. לכן, אדם שבוחר לא לקנות בעצם צריך סוג אחר של חסכון בסדר גודל של קניית דירה, או לפחות התשואה על קניית דירה.

        הבעיה היא שרוב האנשים לא עושים חישובים של חסכון ארוכי טווח. הם חושבים משהו כמו "יש לי 1000 ש"ח, זה לא מספיק לדירה אבל מספיק לבילוי" ולא מבינים שאת הכסף הם יצטרכו בשלב זה או אחר. יש כמה מכשירים (פנסיה \ ביטוח מנהלים שרוב האנשים עושים) שעוזרים להם להטות את הכף מעט יותר לחסכון, אבל לדעתי לרוב האנשים אין מספיק פנסיה וחסכונות בשביל לשלם על החיים בתוספת שכירות ברמה שהם רגילים לה כשהם עובדים, ולכן אנשים רבים שלא קונים דירה ו"משקיעים" את הכסף בצריכה ימצאו את עצמם בבעיה בזקנה.

        כמובן שמבחינה כלכלית רציונלית אפשר לעשות חסכון של אותם סכומים וזה אפילו אולי יותר זול: אנשים מעדיפים לקנות על "לזרוק כסף לפח על שכירות" ומאמינים ש"הדירות אף פעם לא יורדות במחיר" והסיבה העיקרית לדעתי היא שלהרבה אנשים ההורים ייתנו כסף לעזור בקניית דירה אבל לא ייתנו את אותו כסף למסעדות או אפילו לחיסכון, אז נוצר עיוות שיקר יותר לקנות. זה מקרה קל של אי רציונליות.

        לא מאמין שהרבה אנשים יעדיפו לצאת יותר היום ובזקנה לרדת לחיי מחסור. הבעיה שבגלל הרף הגבוה ("אני לא אצליח לקנות") אז הם גם לא מנסים, ולכן גם לא חוסכים לעתיד את הכסף הנוסף שיצטרכו בגלל ההחלטה לא לקנות. רק אציין שאצל אנשים מסויימים, בשלב כלשהו לפני הזקנה, תהיה להם ירושה (אולי כולל דירה) וזה יכול לאזן, אבל להרבה אנשים אין.

        בקיצור, הגרף הרבה יותר רציף ממה שנראה לאנשים. הבעיה היא שמתחת לנקודת המינימום של דיור בבעלות, הקו פחות נראה כי הוא עתידי.

        Liked by 1 person

  2. תחילה, וממש בשולי הדברים בעיני, אנחנו מרבים להשתמש בדוגמאות רכש דירה כי דירה היא היוצא מהכלל. מאיזה כלל? זה שאומר שהיום יותר זול מבעבר לקנות את אותו מוצר. כמעט כל מוצר.

    והעיקר?
    השיח בין "הקשישים" ל"צעירים" אינו על דירה. הוא על אחוז ההכנסה שמוקדש "לבילויים" לעומת הנתח שנחסך או שלא מהווה רק חלק מההוצאה השוטפת.
    הוא גם על הנורמות של הבילויים (הנורמה של כמה סביר להוציא על כל בילוי בודד, בהנתן הוצאה על בלוי, השתנתה בדורות האחרונים, נכון?).
    השיח לא מתקדם לשם, אבל את אותו השיח אפשר להוביל גם לאיכות הדירה. הנורמות שלנו הקובעות איזו דירה עוברת את המינימום ה"סביר" גם עלו. מאוד. לדעתי – טוב שכך.

    Liked by 1 person

  3. הי אסף! גרפים נהדרים. דבר נוסף לחשוב עליו: לכל דירה יש בעלים — אם הצעירים לא קונים אותן אז הם חייבות להיות בבעלות של הקשישים (או צעירים אחרים שמאוד אוהבים דירות, אבל זה כבר מורכב מידי לבלוג 🙂 ). כביכול, בתפיסה של כל צעיר (זוג) צריך לקנות דירה, המחירים של הדירות היו צריכים להתאים את עצמם כך שחובבי הגורמה היו קונים דירת מינימום. אם כך בעית הצעירים שלא קונים דירות זהה לבעיית הקשישים שלא יוצאים לבלות. צעירים צריכים לעשות שיחה לקשישים ולנזוף בהם תכף ומיד.

    Liked by 1 person

  4. בלי להתייחס לגרפים, אני חושד באלו שהולכים למסעדות במקום לחסוך לדירה
    בפרדס חנה או קרית גת (לא רואה דרך לצרף צילומי מסך כאן) יש דירות 2 חדרים ב- 600,000 ₪
    ובכוונה חיפשתי מקומות עם רכבת לת"א. לא מוכרחים לקנות דירה בפתח תקוה

    אגב, בעפולה זה יותר זול- אבל צריך להחליף רכבות בדרך לת"א…

    Liked by 1 person

  5. התאוריה שלי היא אחרת.

    תפיסת הנדל"ן הרווחת בישראל היא שההיצע נמוך מהביקוש וגם ככה המצב יישאר לנצח ואין שום מחיר, גבוה ככל שיהיה, שיעלה את ההיצע או יוריד את הביקוש. השלטון שולט בהיצע והביקוש קשיח.

    במקרה כזה המחיר הוא בעצם – "תביא כל מה שיש לך בארנק".

    לכן אנשים כקולקטיב הבינו והחליטו לא לוותר על התענוגות של החיים בשביל דירה. אנשים מבינים שאם זוג אחד יחסוך מעצמו בילויים הוא יגיע לדירה מהר יותר מהזוגות האחרים אבל אם כולם יעשו את זה, הסיכוי שלהם לדירה ישאר אותו דבר, רק בלי ארוחות בחוץ וחזרנו לנקודת ההתחלה.

    אני תוהה אולי זאת הסיבה שהמדינה לא מתלהבת לפעול להורדת מחירי הדיור. מרוץ עכברים אינסופי שכזה תורם לכלכלה (ולמיסים!).

    אהבתי

    1. הטענה שאנשים הבינו משהו כקולקטיב היא לדעתי שגויה מראש. יש מעט מאוד דוגמאות שמצליחים לגרום לאנשים לעשות דברים משמעותיים שלא טובים לכל אחד וטובים כקולקטיב (דילמת האסיר).
      חוץ מזה הטענה שההיצע נמוך מהביקוש היא קונספציה שגויה שהרבה אנשים חוזרים עליה. ההיצע הוא בדיוק כמו הביקוש, אחרת המחירים היו עולים עוד. יכול להיות חוסר איזון אם המחירים לא מתאימים את עצמם מספיק מהר, אבל הוא זמני וקצר. שים לב שרוב הדירות נמכרות מתחת למחיר שהם פורסמו בו לראשונה. זה לא מראה על ירידה בשוק אלא שפשוט אי אפשר למכור בכל מחיר ויש שויון בין ההיצע לביקוש במחיר השוק.
      כשמדברים על היצע וביקוש, תמיד זה ביחס לרמת מחירים מסוימת (לרוב הנוכחית). ברור שיש יותר אנשים שרוצים לגור בדירה מאשר דירות. אחרת כולנו היינו עוזבים את בית ההורים בגיל 18… מהצד השני במחיר של 10 מיליון דולר לדירה, יש יותר היצע מביקוש, אחרת כולנו היינו עושים אקזיט מהדירה של הסבתא… במחיר שוק בשוק כזה: חופשי, משוכלל, וכו, סימנים ששוק הדירות עונה עליהם יפה, תמיד יהיה שוויון בין היצע לביקוש. זה שהמחיר מרגיש יקר לא אומר שאין שיוויון

      אהבתי

  6. הניתוח הזה היה סביר אם דירה היתה הדרך היחידה לחסוך, שהרי לב הדיון הוא לא בין צריכת דיור לצריכת מזון אלא בין צריכה לחיסכון (אחרת למה ההשוואה היא לקניית דירה ולא לשכירות?).

    השאלה היא למה הצעירים לא אוכלים בחוץ פחות וחוסכים יותר? גם אם לא יצטבר להם סכום של דירה, כן תצטבר השקעה נושאת תשואה שתעלה את רמת החיים העתידית שלהם. אבל רבים מעדיפים במקום זאת להוציא יותר ממה שמכניסים ולקחת הלוואות נושאות ריבית, שכמובן יורידו את רמת החיים העתידית שלהם.

    זה אומר שהם מעדיפים ארוחה בחוץ עכשיו על פני שתי ארוחות בחוץ אחר כך, בזמן שהוריהם העדיפו הפוך.

    אני חושב שאולי זה דווקא נובע מהשפע. ההורים גדלו בתנאי מחסור אמיתיים ולכן למדו שצריך לחסוך ליום סגריר. היום הכי סגריר שהצעירים נתקלו בו הוא עדיין דיי מפנק, אז אין טראומה של עוני שמנסים להתגונן מפניו, ואין סיבה לחסוך.

    אהבתי

  7. תגובה ל"אזרח" – אתה באמת חושב שהבעיה של דורנו היא אנשים שגם אוכלים הרבה בחוץ, גם לא חוסכים לדירה וגם נכנסים למינוס? זה הרי מצב קיצון שלא משקף שום דבר, בטח שלא הלך רוח דורי.
    אם מישהו מרוויח כ"כ מעט שהוא לא מצליח לצאת מהמינוס ועדיין בוחר לאכול בחוץ – כן, כנראה שיש פה בעיה, אבל זה לא משקף בשום צורה התנהלות של הציבור הרחב. אני מכירה הרבה בעלי דירות שהם בזבזנים ומצליחים להיכנס למינוס מדי פעם (בעיקר בשל הוצאות שכרוכות בילדים), או אנשים עם הכנסה נמוכה שגרים בשכירות וממש לא יוצאים לאכול בחוץ לעתים קרובות, או אפילו כאלה שמרוויחים סבבה אבל עדיין שוכרים ומבזבזים הרבה ולא נכנסים למינוס – אבל לא את יציר הכלאיים המופרע שהמצאת. האמצע של דיאגרמת ון הזו יהיה שטח קטן ביותר. אנשים הם לא רציונליים, אבל לא כ"כ הרבה אנשים הם עד כדי כך לא רציונליים.

    לא, הבעיה היא שגם אנשים שמרוויחים בסדר וההתנהלות הכלכלית שלהם סבירה – לא מצליחים להגיע לדירה במיקום סביר ללא עזרה מההורים. וזה עדיין כך.
    מדברת כמילניאל שההורים קנו לה דירה ומאז אני גם אוכלת בחוץ הרבה וגם חוסכת באופן אגרסיבי, בלי להתאמץ בכלל. כן, זה ממש אפשרי כשלא מוטרדים ממימון קורת גג ואין ילדים. שתי משאבות הכסף הגדולות במדינה הן עדיין דיור וטיפול בגיל הרך.

    אגב, לא תמיד לאכול בחוץ יותר יקר מלאכול בבית. כמובן תלוי מאוד היכן ומה אוכלים, וגם צריך לזכור שככל שיש יותר פיות להאכיל במשק הבית, משתלם יותר לאכול בבית. כשאתה קונה אוכל רק לעצמך או מקסימום לשני אנשים, לפעמים אין הבדל גדול במחיר – בוודאי כשמשקללים את הזמן והמאמץ שמושקעים בקניות, הכנת האוכל וניקיון הכלים. הזמן שלי יקר ואני מנסה לצמצם את האחוז שלו שאני משקיעה בעבודות ללא תשלום. טרחנים מדורות קודמים כנראה רגילים לא לתמחר את העבודות האלה שנעשות כאילו "בחינם".

    אהבתי

    1. הנקודה הבעייתית בדיון פה היא האמירה "במיקום סביר". כי עכשיו את בעצם מבטלת כל דירה מחוץ לאזור מאוד מצומצם כ"מיקום לא סביר" ואז אין בעיה.
      אנשים שמרוויחים סביר יכולים בכיף לקנות דירה בב"ש או בקרית גת, ואל תגידי עבודה כי אין בעיה לגור בב"ש ולעבוד במרכז (זה מה שבעלי עושה כבר תשע שנים) וגם מקומות העבודה בפריפריה כן מתפתחים. זו בחירה. ואני לחלוטין אבין את האמירה "אני לא חושב שקניית דירה זו השקעה כלכלית נכונה" (כי הרבה פעמים זה לא) אבל להגיד שאי אפשר זה פשוט לא נכון. אני לא אומרת שכולם חייבים לבחור לגור בב"ש או בקריית גת או בחריש או בwhatever. אני רק אומרת שזה לא נכון שאי אפשר לחסוך ולקנות דירה. אי אפשר לחסוך ולקנות דירה *במרכז* וזו כבר אמירה מאוד שונה.

      אהבתי

  8. מעניין מאוד.
    חשבתי על העניין הזה הרבה מאוד פעמים והגרפים (שהחזירו אותי לאוניברסיטה) מנסחים את זה בצורה טובה.

    אבל
    השאלה של קניית דירה מול אוכל בחוץ מפשטת ומכלילה מדי. היא זו שמחזקת טיעונים לא רציונליים, כי השאלה היא שוב חסכון מול צריכה. הווה מול עתיד. ובעצם – בשביל מה לי לחסוך ?

    אהבתי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s