למה אולי המס כן יתגלגל על השוכרים

(856 מילים)

"הבו לי כלכלן עם יד אחת!"

נשיא ארה"ב, הארי טרומן, מתוסכל מכך שהיועצים הכלכליים שלו תמיד אומרים But on the other hand…

כתבתי, ואני עדיין מאמין, שרק חלק קטן – אם בכלל – מהמס על דירה שלישית יתגלגל על השוכרים. זו מסקנה שנובעת מההנחה הסבירה מאד שהיצע הדירות קשיח מאד, ושהביקוש פחות קשיח. אבל – און די אדר הנד… בפוסט הזה, טענות הנגד הטובות ביותר ששמעתי.

היצע של מה? (לדעתי, הטיעון המשכנע ביותר)

הניתוח שלי דיבר על היצע של דירות. סביר מאד שבטווח הקצר והבינוני ההיצע הזה קשיח – להסבר המלא קראו את הפוסט הקודם.  ערן הופמן, דוקטורנט לכלכלה בסטנפורד (אדום עולה!) העלה נקודה חשובה: ההיצע הוא לא רק של "דירות". ההיצע הוא גם של "יחידות איכות של דיור", וההיצע הזה גמיש למדי. מה זאת אומרת?

כאשר אני משכיר למישהו דירה אני לא משכיר רק דירה. אני משכיר את כל מה שהולך עם הדירה – איכות הריהוט והמכשירים במטבח, כמה זמן אני מחכה לפני שאני שולח אינסטלטור לתקן, ואיזו איכות של תיקונים הוא עושה, כל כמה שנים אני מסייד, וכו'. אז נכון שאני בכל מקרה אשכיר את הדירה הזו, ולכן ההיצע של הדירות קשיח. אבל כמה "יחידות איכות" אני אשכיר זה דבר גמיש למדי. אני אפילו לא צריך להתאמץ להוריד את היצע יחידות האיכות – הן נשחקות מעצמן מדי שנה, ומספיק שאני לא אתאמץ לתקן אותן. אפשר כמובן לדבר גם על הביקוש ל"יחידות איכות של דיור", וגם הוא, סביר, גמיש למדי. אבל כאן כבר יש לנו גמישות בשני צידי השוק – גם ההיצע וגם הביקוש גמישים. מה תהיה התוצאה של מס על דירה שלישית? לפי הניתוח הסטנדרטי של התחלקות מיסים, אפשר לצפות לכך שהמחיר שהצרכן ישלם על כל יחידת איכות יעלה, ובמובן הזה המס יתגלגל על הלקוח. אלא שזה לא יקרה בצורת עליה בשכר הדירה, אלא בצורת ירידה באיכות הדירה שהוא מקבל תמורת אותו שכר דירה.

יכול להיות שיהיה קשה לתפוס את ההשפעה הזו בנתונים, אבל תיאורטית היא מאד סבירה. כשחושבים על זה, הטיעון הזה דומה מאד לטיעון שקושר בין פיקוח על שכר דירה ובין הירידה באיכות הדירות. לפרטים על כך – כאן.

123
לפני המס זה היה ארמון

כמה שווה כאב ראש?

בניתוח שלי המחיר היה הגורם היחיד שבעל הבית לוקח בחשבון. עומר מואב העיר בצדק שבעלי בתים, באופן כללי, מוכנים לגבות שכר דירה מעט נמוך יותר מהמקסימום שהם יכולים לקבל, ובלבד שהשוכר יהיה אמין: ישלם בזמן, לא יהרוס את הטיח, לא יגרום לבעיות עם השכנים וכו'. איך השיקול הזה משפיע על הניתוח של התחלקות המס? הנה דרך אחת לחשוב על הנושא:

אם במקום לקחת שכר דירה של 3,500 שקל, בעל הבית מוכן לקבל שכר דירה של 3,000 שקל, אבל בתנאי שהשוכר הוא שוכר מושלם, אז בעל הבית בעצם קונה לעצמו שקט נפשי במחיר של 500 שקל. בפועל, האופן שבו התהליך הזה עובד הוא שבעל הבית קובע מחיר שהוא יודע שימשוך 8 שוכרים פוטנציאליים, למרות שהוא צריך רק אחד, וכך הוא יכול לבחור לעצמו מבין השמונה את השוכר המועדף עליו. בעל הבית יכול היה לקבוע מחיר גבוה יותר, שימשוך רק מועמד אחד, אבל אז לא הייתה לו אפשרות לבחור.

אם המוצר הזה  -"שקט נפשי" – הוא מה שנקרא בכלכלה "מוצר נורמלי", כלומר מוצר שככל שיש לנו יותר כסף אנחנו מעוניינים בו יותר, אז הטלת מס על דירה שלישית, שתקטין את ההכנסה של בעלי דירות, תגרום להם לרצות לקנות פחות מהמוצר "שקט נפשי". התוצאה של זה תהיה, למשל, שבעל הבית יעדיף עכשיו שכר דירה של 3,200 שקל (במקום 3,000 לפני המס), שימשוך רק שלושה מועמדים (במקום שמונה לפני המס). במצב כזה, הנתונים יצביעו על עליה בשכר הדירה.

מה שפחות ברור הוא איך לחשוב על העליה הזו בשכר הדירה. זה לא בדיוק הפסד לשוכרים. זה הפסד לשוכרים האמינים, שפעם נהנו מהנחה גדולה בשכר הדירה, כי לפני המס היה ביקוש גבוה למוצר שהם "מכרו" – שקט נפשי לבעל הבית. מצד שני, זה רווח לשוכרים קצת פחות אמינים, שפעם לא יכלו כלל לשכור את הדירה הזו, ועכשיו הם יכולים. הניתוח המדויק של ההשפעה מורכב, ולא לגמרי ברור לי מה השורה התחתונה. אבל שווה לחשוב על הנושא. אגב, שימו לב שיש בו משהו ממש הפוך מהטיעון על יחידות האיכות: שם הטיעון הוא שלמרות שלא נראה עליה בשכר הדירה בנתונים, סביר שתהיה פגיעה בשוכרים. כאן הטיעון הוא שוודקא כן נראה עלייה בשכר הדירה בנתונים, אבל לא ברור האם זו אכן פגיעה בכלל ציבור השוכרים.

יהיה מעניין מאד לראות אם אכן יהיה שינוי במספר המועמדים לכל דירה שמוצעת להשכרה. אם יש למישהו רעיון איך אפשר להשיג נתונים כאלו – תנו בראש בתגובות. או יותר טוב – כתבו על כך עבודה סמינריונית (מודל, תחזית, נתונים, ניתוח השפעה על רווחה – יש פה הכל), וספרו לי מה יצא בסוף.

אנחנו לא בשיווי משקל

זה טיעון אפשרי, אבל אני לא מת עליו. לפי הטיעון, שוק הדיור במקומות מסוימים לא הגיע עדיין לשיווי משקל. המחירים כרגע נמוכים מדי, ויש עודף ביקוש. המס, לפי הטיעון, יזרז את ההתכנסות למחיר שיווי המשקל, שהוא גבוה יותר מהמחיר הנוכחי. כלומר – המס יגרום לעליית מחירים. יכול להיות. קשה לי לחשוב איך אפשר לקחת טיעון כזה לנתונים כדי לברר אם הוא נכון, אבל הוא אפשרי. בכל מקרה, אם זה המצב, אז השפעת המס היא רק זירוז של תהליך שהיה קורה ממילא.

סוף דבר הכל נשמע

אני עדיין מאמין שלא תהיה עליה משמעותית, מעבר לבליפ זמני בנתונים, בשכר הדירה. אבל עידנתי את עמדתי, ואני מאמין שתהיה עליה במחיר של "יחידות איכות של דיור". בכל מקרה – העמדה שלי לא צריכה לעניין אף אחד. כל אחד מוזמן לקרוא, לחשוב, ולהחליט בעצמו מה משכנע אותו.

מודעות פרסומת

10 תגובות בנושא “למה אולי המס כן יתגלגל על השוכרים”

  1. מחשבה ראשונית (ככה בשליפה מהמותן) לגבי התיאור השני:
    כעיקרון, לבעל הבית יש אפשרות להשקיע סכום חד-פעמיבמעמד הרכישה על-מנת למנוע את כאב הראש – הוא פשוט יכול לחכות/להשקיע יותר זמן.
    נניח ואני מעניין לראות 8 שוכרים כי אני רוצה לבחור את המתאים לי ביותר. בסכום של 3000 ש"ח לחודש באמת יגיעו 8 שוכרים ביום הראשון (או כל יחידת זמן אחרת) ותהיה לי אפשרות בחירה. במחיר של 3500 ש"ח יגיע רק אחד – מה שאומר שאני אמצרך להציע את הדירה למכירה במשך 8 ימים כדי לקבל את הבטחון שאני מעוניין בו.
    זה מזכיר לי מחקר שעשו פעם על מתווכי דירות וכמה זמן הם מוכנים להשאיר את הדירה בשוק כדי לקבל הצעה יותר טובה.
    בכל אופן, אם ההשערה הזו נכונה, הייתי מצפה שמשך הזמן שדירות יהיו מוצעות להשכרה יגדל – ואת זה אמור להיות יחסית פשוט למדוד. אבל קשה לי לחשוב על דרך למדל את היחס בין העלת שכר הדירה ובין תוספת הזמן עד ההשכרה.

    Liked by 1 person

    1. בהחלט. אתה מעלה נקודות טובות, וזו בדיוק הסיבה שמודל פורמלי יכול לעזור להבין בדיוק מי נגד מי וכמה. יהיה מעניין לראות תוצאות של מחקר כזה…

      אהבתי

      1. בעל הדירה לא יכול להמיר "שמונה שוכרים ביום" ב"שוכר בשמונה ימים" באמצעות העלאה במחיר. שוכרים שמים לב לדירה שנמאת בשוק זמן רב ולא מושכרת, ומפתחים סקפטיות וחשדנות לגבי טיבה ושווייה.
        אם השוכר יעלה את המחיר ולא יאהב את המשכיר הראשון שיראה, יחידת הזמן צפויה לגדול עבור המשכיר השני וכן הלאה.

        אהבתי

      2. שני, את צודקת, אבל המשמעות היא שתיאור ההעדפות בין "זמן" ל"שוכרים" אינה לינארית, אבל הטיעון שלך (סקפטיות שמתפתחת עם הזמן) בשום נקודה לא משנה את הכיוון של הפונקציה, כי מקסימום אנחנו מגיעים למצב שכל יום נוסף מוסיף 0 שוכרים

        אהבתי

  2. מעניין מאוד,
    נשמע כמו דינמיקה של סיכון מוסרי. אם היה "דירוג אשראי" של שכרים אמינים- "דירוג שכנות טובה" היינו חוזרים לניתוח המקורי שלך.
    בקשר לנתונים אפשר להסתכל על כמות התיוגים, התגובות והלייקים בעמודים כמו "דירות מפה לאוזן".

    אהבתי

  3. כתבתי גם בפוסט המקורי: נדמה לי שההשפעה על איכות תהיה דווקא הפוכה – בעלי דירות ירצו להשקיע בשיפוץ על מנת שיוכלו להצדיק שכר דירה גבוה יותר, שיכסה על הפסדי המס (הערך של דירה משופצת לא מגולם בנוסחת המס, כך שהעלות היא רק חד-פעמית). אם הם יורידו את איכות הדירה, המחירים רק ירדו, ויקשו עליהם לכסות את עלות המס.

    אהבתי

  4. עומר מואב טוען (לדעתי בצדק) שהטלת פיקוח שכר דירה, תוזיל את שכר הדירה, אבל תגרום לתופעה שקשה מאוד להשיג דירה. הרי מספר האנשים שרוצים לגור במקום מסוים רק יעלה אם המחיר יוזל, ומספר הדירות לא השתנה. לכן נראה תורים ארוכים כדי להיכנס לכל דירה, חבר מביא חבר (שוכר מביא חבר), תשלום בשחור מתחת לשולחן לשוכר היוצא, כדי שימליץ עליך לבעל הבית מכולם, וכמובן מכירת רהיטים שלא שווים כלום לשוכר הנכנס אחרת לא יעבירו את השם שלו לבעל הבית.
    הרבה תופעות גרועות.
    על פי ההגיון הזה, מס שיקפיץ את שכר הדירה כך שבמחיר החדש יש פחות ביקושים, יביא לשוק נעים- מי שמוכן לשלם יהיה מלך. בעלי הבתים יעשו הכל כדי למצוא חן בעיניו ושיסכים לחתום איתם, כי כמעט אף אחד אחר לא היה מוכן לשלם

    אהבתי

    1. תודה על התגובה הזו, אבל פחות או יותר הסברת בדיוק למה לא סביר שהמס "יקפיץ את שכר הדירה".

      הרי במצב שאתה מתאר לאחר המס, שבו מי שמוכן לשלם יהיה מלך, בעלי הבתים יעשו הכל כדי למצוא חן. הדרך הטובה ביותר למצוא חן – להוריד את שכר הדירה. בסופו של דבר, המס הזה לא משנה את הביקוש ולא את ההיצע, ולכן לא ישנה יותר מדי את מחיר שיווי המשקל.

      אהבתי

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s