כן, כן. ביקוש והיצע. ודירות. ומיסים.

(1,025 מילים)

יש שני דברים  שמטרידים אותי בדיון על מס הדירה השלישית יותר מאשר מהעליה שכן או לא תהיה בשכר הדירה

1. ההורדה לדרגת תת-טוראי של עקרונות הביקוש וההיצע. אני קצת מופתע מהעדנה שהכלכלה ההתנהגותית זוכה לה בדיון הזה. פתאום כולם גילו את חוסר הרציונאליות? מה קרה להיצע וביקוש הישן והטוב?
2. אם יש הצדקה כלשהי להסתמכות על שווקים תחרותיים כדרך לארגן את הפעילות הכלכלית, היא נשענת על כך שהמוכרים לא יכולים לעשות מה שבא להם. אני לא חושב ששווקים תחרותיים – אפילו כשהם קיימים, וזה אפילו גדול – יכולים לפתור את כל בעיות האנושות. אבל בניגוד לשמועות, הם גם לא ג'ונגל. בעלי דירות לא יוכלו להעלות את שכר הדירה רק כי הם רוצים לפצות את עצמם על המס שהם צריכים לשלם. אולי יש סיבות אחרות שיגרמו לעליית שכר הדירה, אבל "רוצים לפצות את עצמם על המס" היא לא אחת מהן.

ועכשיו – נסיון נוסף להסביר למה המס לא צפוי להעלות את שכר הדירה, בלי שום גרף ובלי להניח שום ידע מוקדם.

מחיר נקבע בשיווי משקל בין הביקוש וההיצע

נשמע יותר טריויאלי מטריואילי – אבל מה זה בעצם אומר? חישבו על סוג דירה ספציפי בשוק ההשכרה: שלושה חדרים, בצפון הישן של תל אביב, עם חניה, מטבח מאובזר, וכו'. נניח ששכר הדירה של דירה כזו הוא נמוך – 2,000 ש"ח לחודש. מה יקרה?

בצד ההיצע – סביר להניח שהכמות המוצעת של דירות כאלו די קבועה. כלומר, בין אם שכר הדירה הוא 2,000 ש"ח ובין אם הוא 20,000 ש"ח, מספר הדירות שעונות להגדרה הזו ושמוצעות להשכרה, הוא די קבוע. אם יש לך דירה כזו להשכרה – מה תעשה איתה אם לא תשכיר אותה? נכון, הכמות המוצעת לא לגמרי קבועה – תמורת מחיר של 20,000 ש"ח אנשים ישמישו את הדירה של סבתא זכרה לברכה מהר יותר. אבל סביר להניח שמספר הדירות הוא די קבוע. נניח שיש בדיוק 500 דירות כאלו.

בצד הביקוש, לעומת זאת, המחיר משחק תפקיד יותר משמעותי. המון אנשים רוצים ויכולים להרשות לעצמם את הדירה הזו כאשר מחירה הוא 2,000 ש"ח, בעוד שאילו המחיר הוא 20,000 ש"ח ישנם הרבה פחות כאלו. נניח שאלף איש מוכנים ויכולים לשלם 2,000 ש"ח עבור דירה כזו.

התוצאה – כאשר המחיר הוא 2,000 ש"ח, יש חמש מאות דירות להשכרה ואלף שוכרים מעוניינים. כלומר, במחיר של 2,000 ש"ח, יש עודף ביקוש לדירות כאלו. מה קורה כאשר יש עודף ביקוש? המחירים ייטו לעלות, ולכן 2,000 ש"ח איננו מחיר שיווי המשקל. עכשיו מגיע הקטע החשוב – אם זה נראה לכם סביר, אז גם הטיעון הסימטרי צריך להיראות לכם סביר. והנה הוא לפניכם:

נניח שהמחיר גבוה – 15,000 ש"ח לחודש. בצד ההיצע, עדיין יש 500 דירות, אבל בצד הביקוש נניח שיש רק 200 איש שמעוניינים ויכולים לשלם מחיר כזה עבור דירה כזו. כלומר, ישארו 300 דירות ריקות. מה קורה כאשר יש עודף היצע? מופעל לחץ על המחירים כלפי מטה, ולכן גם 15,000 ש"ח איננו מחיר שיווי משקל. אולי אתם חושבים שתמיד, בכל מחיר, יש עודף ביקוש – בטח שבתל אביב. ששום דבר לא יוריד מחירים. אבל זו חשיבה מבולבלת – משהו הרי מונע מהמחירים בתל אביב להיות 15,000 ש"ח לחודש, לא? הדבר הזה הוא בדיוק העובדה שבמחיר של 15,000 ש"ח לחודש יהיה עודף היצע.

שיווי משקל – צילום אילוסטרציה

לא נכון! מה שמונע עליית מחירים זה שבעלי בתים יודעים שזה "מוגזם" לדרוש 15,000 ש"ח שכר דירה

אני שומע טיעונים כאלה לא מעט, ויש בהם משהו. אבל אני חושב שההשפעה שלהם מוגבלת. כן, נורמות משפיעות, וכן, יש הרבה בעלי בתים שלא רוצים לגבות שכר דירה "מוגזם". אבל מאיפה מגיעות הנורמות האלו? למה הנורמה היא שמחיר מסוים הוא סביר בתל אביב, אבל מוגזם בפתח תקוה? ולמה הנורמה של לפני שמונה שנים נראית כמו נדיבות מופלגת כיום? לאורך זמן כוחות של ביקוש והיצע, כך אני סבור, קובעים לא רק את המחיר, אלא גם את הנורמות בנוגע למה "מוגזם" ומה לא.

ועכשיו – מס על דירה להשכרה

נניח שבשיווי משקל שכר הדירה בדירה מהדוגמה הוא 5,000 ש"ח. כלומר – כאשר שכר הדירה הוא כזה, יש בדיוק 500 שוכרים שמוכנים ויכולים לשלם אותו, והם תופסים בדיוק את 500 הדירות בשוק. עכשיו נניח שמוטל מס של אלף ש"ח על המשכיר – נניח שאפילו על כל המשכירים, ולא רק על קבוצה קטנה יחסית. מה יקרה?

בשלב ראשון, אני בהחלט מאמין שיהיו בעלי דירות שירצו להעלות את המחיר כדי לפצות את עצמם. נניח שהם יעלו את שכר הדירה  בחמש מאות שקל. במצב כזה, מחיר הדירה עבור השוכר הוא 5,500 שקל, והרווח עבור המשכיר הוא 4,500 שקל. מה יקרה עכשיו?

כמות הדירות המוצעות להשכרה לא תשתנה הרבה. היא אולי תרד מעט – שיקולי סבתא זכרה לברכה, אבל לא משמעותית. אבל הביקוש, סביר מאד להניח, יגיב. הביקוש לא צריך להיות מאד רגיש למחיר – מספיק שהוא מגיב למחיר, בעוד שההיצע כמעט בכלל לא. נניח שבמחיר החדש יש רק 480 שוכרים שמוכנים ויכולים לשכור דירה כזו – ירידה רק של 5% בכמות המבוקשת של דירות. התוצאה – 20 דירות ריקות, ולחץ על המחירים לרדת. אז כן, אולי נראה איזה בליפ בנתונים לאחר נסיון של כמה בעלי דירות להעלות את המחיר, אבל מיד אחריו סביר שהמחירים יחזרו לקו המגמה. כל עוד כמות הדירות המוצעות להשכרה הרבה פחות רגישה למחיר מכמות השוכרים שמעוניינים בדירה, רוב המס (ואולי כולו) ייפול על המשכירים. הם לא יוכלו לגלגל אותו על השוכרים.

אבל אבל

שום דבר פה לא חקוק בסלע. כאמור – נורמות יכולות להשפיע על המחיר, והמס יכול להזיז אותן. בנוסף, מחיר שיווי המשקל לא נקבע על השקל, אלא יותר על איזה איזור של שיווי משקל, והתירוץ שהמס מספק יכול לדחוף את המחיר לחלקים היותר גבוהים של "איזור" שיווי המשקל. הכל נכון. אבל, כך אני סבור, אלו השפעות מסדר שני. וגם – אם דוחים את הניתוח הסטנדרטי של היצע וביקוש בשוק הזה, אז אין המון הצדקה להשתמש בו בשווקים אחרים. שיקולים של נורמות, ושל בערך, ושל חוסר רציונאליות קיימים בכל שוק.

נקודה אחרונה – העיקרון שחלק (לא כולם!) מהאנשים שטוענים שהמס יתגלגל על השוכרים מנסים להחיל הוא שבעל הבית יכול לעשות מה שהוא רוצה למחיר. אני לא מקבל את הטענה הזו. לו הייתי מאמין שזה המצב, הייתי תומך ברגולציה הרבה יותר אקטיבית של שוק הדיור.

לפרוטוקול

המס על דירה שלישית הוא רעיון מחורבן. הוא לא צודק במיוחד, וקשה לי לראות את היתרונות שלו מבחינת יעילות. אבל, לפחות לפי ניתוח כלכלי סטנדרטי לחלוטין, הוא לא צפוי להתגלגל יותר מדי על השוכרים.

נ.ב. 

שאלו אותי בפייסבוק שאלה מוצלחת: אילו המס היה 3,000 ש"ח לדירה, האם גם אז הוא לא היה מתגלגל על הלקוח? איך זה יתכן?

התשובה היא שבגובה מסוים של המס, הכמות המוצעת של דירות להשכרה תתחיל להגיב חזק לשינויי המחיר: אם התשואה על השכרת דירה לאחר המס תפסיק להצדיק את ההתעסקות עם השכרת דירה, אנשים יעדיפו להשאיר דירות ריקות, וזה – הירידה בכמות הדירות המוצעת, יגרום לגלגול של לפחות חלק מהמס על הדיירים. יש עוד הרבה על מה לדבר במקרה של מס גבוה במיוחד, אבל חושב להבין שכאשר המס נמוך יחסית, לא מדובר ב"אותו דבר אבל פחות".