כן, כן. ביקוש והיצע. ודירות. ומיסים.

(1,025 מילים)

יש שני דברים  שמטרידים אותי בדיון על מס הדירה השלישית יותר מאשר מהעליה שכן או לא תהיה בשכר הדירה

  1. ההורדה לדרגת תת-טוראי של עקרונות הביקוש וההיצע. אני קצת מופתע מהעדנה שהכלכלה ההתנהגותית זוכה לה בדיון הזה. פתאום כולם גילו את חוסר הרציונאליות? מה קרה להיצע וביקוש הישן והטוב?
  2. אם יש הצדקה כלשהי להסתמכות על שווקים תחרותיים כדרך לארגן את הפעילות הכלכלית, היא נשענת על כך שהמוכרים לא יכולים לעשות מה שבא להם. אני לא חושב ששווקים תחרותיים – אפילו כשהם קיימים, וזה אפילו גדול – יכולים לפתור את כל בעיות האנושות. אבל בניגוד לשמועות, הם גם לא ג'ונגל. בעלי דירות לא יוכלו להעלות את שכר הדירה רק כי הם רוצים לפצות את עצמם על המס שהם צריכים לשלם. אולי יש סיבות אחרות שיגרמו לעליית שכר הדירה, אבל "רוצים לפצות את עצמם על המס" היא לא אחת מהן.

ועכשיו – נסיון נוסף להסביר למה המס לא צפוי להעלות את שכר הדירה, בלי שום גרף ובלי להניח שום ידע מוקדם.

מחיר נקבע בשיווי משקל בין הביקוש וההיצע

נשמע יותר טריויאלי מטריואילי – אבל מה זה בעצם אומר? חישבו על סוג דירה ספציפי בשוק ההשכרה: שלושה חדרים, בצפון הישן של תל אביב, עם חניה, מטבח מאובזר, וכו'. נניח ששכר הדירה של דירה כזו הוא נמוך – 2,000 ש"ח לחודש. מה יקרה?

בצד ההיצע – סביר להניח שהכמות המוצעת של דירות כאלו די קבועה. כלומר, בין אם שכר הדירה הוא 2,000 ש"ח ובין אם הוא 20,000 ש"ח, מספר הדירות שעונות להגדרה הזו ושמוצעות להשכרה, הוא די קבוע. אם יש לך דירה כזו להשכרה – מה תעשה איתה אם לא תשכיר אותה? נכון, הכמות המוצעת לא לגמרי קבועה – תמורת מחיר של 20,000 ש"ח אנשים ישמישו את הדירה של סבתא זכרה לברכה מהר יותר. אבל סביר להניח שמספר הדירות הוא די קבוע. נניח שיש בדיוק 500 דירות כאלו.

בצד הביקוש, לעומת זאת, המחיר משחק תפקיד יותר משמעותי. המון אנשים רוצים ויכולים להרשות לעצמם את הדירה הזו כאשר מחירה הוא 2,000 ש"ח, בעוד שאילו המחיר הוא 20,000 ש"ח ישנם הרבה פחות כאלו. נניח שאלף איש מוכנים ויכולים לשלם 2,000 ש"ח עבור דירה כזו.

התוצאה – כאשר המחיר הוא 2,000 ש"ח, יש חמש מאות דירות להשכרה ואלף שוכרים מעוניינים. כלומר, במחיר של 2,000 ש"ח, יש עודף ביקוש לדירות כאלו. מה קורה כאשר יש עודף ביקוש? המחירים ייטו לעלות, ולכן 2,000 ש"ח איננו מחיר שיווי המשקל. עכשיו מגיע הקטע החשוב – אם זה נראה לכם סביר, אז גם הטיעון הסימטרי צריך להיראות לכם סביר. והנה הוא לפניכם:

נניח שהמחיר גבוה – 15,000 ש"ח לחודש. בצד ההיצע, עדיין יש 500 דירות, אבל בצד הביקוש נניח שיש רק 200 איש שמעוניינים ויכולים לשלם מחיר כזה עבור דירה כזו. כלומר, ישארו 300 דירות ריקות. מה קורה כאשר יש עודף היצע? מופעל לחץ על המחירים כלפי מטה, ולכן גם 15,000 ש"ח איננו מחיר שיווי משקל. אולי אתם חושבים שתמיד, בכל מחיר, יש עודף ביקוש – בטח שבתל אביב. ששום דבר לא יוריד מחירים. אבל זו חשיבה מבולבלת – משהו הרי מונע מהמחירים בתל אביב להיות 15,000 ש"ח לחודש, לא? הדבר הזה הוא בדיוק העובדה שבמחיר של 15,000 ש"ח לחודש יהיה עודף היצע.

123
שיווי משקל – צילום אילוסטרציה

לא נכון! מה שמונע עליית מחירים זה שבעלי בתים יודעים שזה "מוגזם" לדרוש 15,000 ש"ח שכר דירה

אני שומע טיעונים כאלה לא מעט, ויש בהם משהו. אבל אני חושב שההשפעה שלהם מוגבלת. כן, נורמות משפיעות, וכן, יש הרבה בעלי בתים שלא רוצים לגבות שכר דירה "מוגזם". אבל מאיפה מגיעות הנורמות האלו? למה הנורמה היא שמחיר מסוים הוא סביר בתל אביב, אבל מוגזם בפתח תקוה? ולמה הנורמה של לפני שמונה שנים נראית כמו נדיבות מופלגת כיום? לאורך זמן כוחות של ביקוש והיצע, כך אני סבור, קובעים לא רק את המחיר, אלא גם את הנורמות בנוגע למה "מוגזם" ומה לא.

ועכשיו – מס על דירה להשכרה

נניח שבשיווי משקל שכר הדירה בדירה מהדוגמה הוא 5,000 ש"ח. כלומר – כאשר שכר הדירה הוא כזה, יש בדיוק 500 שוכרים שמוכנים ויכולים לשלם אותו, והם תופסים בדיוק את 500 הדירות בשוק. עכשיו נניח שמוטל מס של אלף ש"ח על המשכיר – נניח שאפילו על כל המשכירים, ולא רק על קבוצה קטנה יחסית. מה יקרה?

בשלב ראשון, אני בהחלט מאמין שיהיו בעלי דירות שירצו להעלות את המחיר כדי לפצות את עצמם. נניח שהם יעלו את שכר הדירה  בחמש מאות שקל. במצב כזה, מחיר הדירה עבור השוכר הוא 5,500 שקל, והרווח עבור המשכיר הוא 4,500 שקל. מה יקרה עכשיו?

כמות הדירות המוצעות להשכרה לא תשתנה הרבה. היא אולי תרד מעט – שיקולי סבתא זכרה לברכה, אבל לא משמעותית. אבל הביקוש, סביר מאד להניח, יגיב. הביקוש לא צריך להיות מאד רגיש למחיר – מספיק שהוא מגיב למחיר, בעוד שההיצע כמעט בכלל לא. נניח שבמחיר החדש יש רק 480 שוכרים שמוכנים ויכולים לשכור דירה כזו – ירידה רק של 5% בכמות המבוקשת של דירות. התוצאה – 20 דירות ריקות, ולחץ על המחירים לרדת. אז כן, אולי נראה איזה בליפ בנתונים לאחר נסיון של כמה בעלי דירות להעלות את המחיר, אבל מיד אחריו סביר שהמחירים יחזרו לקו המגמה. כל עוד כמות הדירות המוצעות להשכרה הרבה פחות רגישה למחיר מכמות השוכרים שמעוניינים בדירה, רוב המס (ואולי כולו) ייפול על המשכירים. הם לא יוכלו לגלגל אותו על השוכרים.

אבל אבל

שום דבר פה לא חקוק בסלע. כאמור – נורמות יכולות להשפיע על המחיר, והמס יכול להזיז אותן. בנוסף, מחיר שיווי המשקל לא נקבע על השקל, אלא יותר על איזה איזור של שיווי משקל, והתירוץ שהמס מספק יכול לדחוף את המחיר לחלקים היותר גבוהים של "איזור" שיווי המשקל. הכל נכון. אבל, כך אני סבור, אלו השפעות מסדר שני. וגם – אם דוחים את הניתוח הסטנדרטי של היצע וביקוש בשוק הזה, אז אין המון הצדקה להשתמש בו בשווקים אחרים. שיקולים של נורמות, ושל בערך, ושל חוסר רציונאליות קיימים בכל שוק.

נקודה אחרונה – העיקרון שחלק (לא כולם!) מהאנשים שטוענים שהמס יתגלגל על השוכרים מנסים להחיל הוא שבעל הבית יכול לעשות מה שהוא רוצה למחיר. אני לא מקבל את הטענה הזו. לו הייתי מאמין שזה המצב, הייתי תומך ברגולציה הרבה יותר אקטיבית של שוק הדיור.

לפרוטוקול

המס על דירה שלישית הוא רעיון מחורבן. הוא לא צודק במיוחד, וקשה לי לראות את היתרונות שלו מבחינת יעילות. אבל, לפחות לפי ניתוח כלכלי סטנדרטי לחלוטין, הוא לא צפוי להתגלגל יותר מדי על השוכרים.

נ.ב. 

שאלו אותי בפייסבוק שאלה מוצלחת: אילו המס היה 3,000 ש"ח לדירה, האם גם אז הוא לא היה מתגלגל על הלקוח? איך זה יתכן?

התשובה היא שבגובה מסוים של המס, הכמות המוצעת של דירות להשכרה תתחיל להגיב חזק לשינויי המחיר: אם התשואה על השכרת דירה לאחר המס תפסיק להצדיק את ההתעסקות עם השכרת דירה, אנשים יעדיפו להשאיר דירות ריקות, וזה – הירידה בכמות הדירות המוצעת, יגרום לגלגול של לפחות חלק מהמס על הדיירים. יש עוד הרבה על מה לדבר במקרה של מס גבוה במיוחד, אבל חושב להבין שכאשר המס נמוך יחסית, לא מדובר ב"אותו דבר אבל פחות".

Advertisements

39 תגובות בנושא “כן, כן. ביקוש והיצע. ודירות. ומיסים.”

    1. קשה לי להאמין שיש מצב כזה. יש בוודאי איזורים עם ביקוש די קשיח, אבל קשה לי להאמין שהוא כל כך קשיח, שהוא "מנצח" את זה שההיצע קשיח לחלוטין. אבל – לשאלתך: אם יש איזור שהביקוש בו קשיח לחלוטין, וגם ההיצע בו קשיח לחלוטין, אז הניתוח הכלכלי הסטנדרטי מתפרק. אין לו יכולת להבין שוק כזה. הכל יכול לקרות, כל מחיר אפשרי לפי ואחרי המס. כל הניתוח לא רלוונטי למצב כזה.

      Liked by 1 person

  1. תודה על הניתוח. בהחלט מאיר עיניים.
    אני מסכים עם הרעיון הכללי, אבל מעשית יש תחושה שספציפית בתל אביב, בניגוד לכל עיר אחרת בארץ, עודף הביקוש על ההיצע כל כך גדול, שמהר מאוד תהיה הסתגלות למחיר, והרבה אנשים שעד עכשיו היו מוכנים לשלם לכל היותר 5,000 ש"ח על הדירה, יהיו גמישים מספיק כדי לשלם עליה 6,000 ש"ח. זה לא שנוצרה להם עוד הכנסה פנויה, הם פשוט כל כך רוצים לגור בתל אביב, שהם מוכנים לוותר על חלק ממנה כדי לגור בה.
    הרי בטווח הקצר בעלי הדירות יקפיצו את המחיר בבת אחת, ועד שנתכנס לשיווי המשקל, המחיר החדש כבר יהיה נקודת שיווי המשקל כי השוכרים ימקמו את הביקוש שלהם באותה הנקודה. הם כאילו מראש "יבינו שזה מה שיש, עכשיו יש מס חדש והמחיר עלה לכולם".

    ולמה אני חושב שזה המצב? כי המחיר בתל אביב כל הזמן עולה באופן חד, ולמרבה ההפתעה, יותר מדי אנשים מוכנים לוותר על אלמנטים מאוד מאוד קריטיים כדי להמשיך לגור בתל אביב. הם כמובן ויתרו על רכב (גם כי לך תמצא חניה, אבל גם כי ממשכורת של עורך וידאו אתה לא יכול גם להחזיק רכב וגם לגור בתל אביב), הם חיים מהלוואות, הם יעשו את התואר בשנה אחרת, העיקר להמשיך לגור בתל אביב. חלילה לא בגבעתיים, אם הארנונה תישא לוגו של עיר אחרת הם פשוט ימותו מבושה. חוסר רציונליות מובהק. וכן, לחוסר רציונליות יש משמעות בשוק המשוכלל, לא רק להיצע ולביקוש.

    אגב, האם מישהו ניתח אי פעם בעבודת דוקטורט את השפעת המע"מ על השווקים? האם כשהמע"מ עולה או יורד הוא משפיע על רווחי המוכרים או על רווחת הקונים?

    אהבתי

    1. השאלה היא כזו – אם זה המצב, מדוע המחירים לא עולים בכל מקרה? אם 5,000 איננו מחיר שיווי המשקל, אז המחיר יעלה ל 6,000 עם או בלי המס, לא?
      אז יכול להיות שהמס יהיה זרז מסוים לתהליכים שגם ככה עמדו לקרות, אבל – ולכן זו התחזית שלי – זה יהיה בליפ בנתונים והתכנסות לקו המגמה הקודם.

      אהבתי

      1. תשובה אפשרית, מהגיגי ליבי, ללא שום נתונים תומכים (מלבד היותי שוכר בתל אביב).
        המחירים כן עולים, אבל יש דביקות (stickiness) בשל העובדה שרוב הדירות הן בהמשך שכירות ולכן לא יכולות לעלות באופן חד מדי. זה גורם לנורמה שנמוכה במעט ממחיר שיווי המשקל (ויעיד על כך כל שוכר ש"יודע" שאפשר להשכיר את הדירה שבה הוא גר במחיר גבוה יותר)
        זה אומר שיש עודף ביקוש כלשהו ולכן המס (עד רמה מסוימת, אל תשאל אותי כמה) עשוי להתגלגל במלואו על השוכרים.

        אהבתי

  2. ניתוח מעניין, אבל אתה שוכח שני דברים חשובים. האחד, המערכת היא לא סטטית אלא דינאמית. כלומר אם באמת בעקבות המס יותר בעלי דירות שניה ושלישית יימכרו את הדירה שלהם אז לפחות חלק (ולדעת האוצר רוב) הדירות יימכרו לכאלו שהיום אין להם דירה. מכאן שהיצע הדירות להשכרה יירד. מכיוון ובאזורי הביקוש הביקוש הוא די קשיח (וכן, למרות שמי שעד כה שכר דירה עכשיו יקנה דירה והוא יוצא מהביקוש לשכירות) אז לא מן הנמנע שהיצע הדירות יקטן ומכאן שעודף הביקוש יוחרף. כלומר, בסופו של דבר השוק יתנהג כמו שוק, כפי שאתה מתאר יפה, ויהיה לחץ מחירים כלפי מעלה. קצת או הרבה, אני לא יודע להגיד.
    הדבר השני הוא שאם המס הוא 1,000 שקל בחודש אז בעל הדירה לא מחיל אותו על פני דירה אחת, אלא על פני שתי דירות (כי יש לו שלוש דירות. באחת הוא גר ושתיים הוא משכיר). ומכאן שיהיה לו יותר קל לפצות את עצמו על המס החדש בעזרת העלאה, ולו חלקית, של שכר הדירה. אגב, סביר להניח שמה שיקרה הוא שהעלאת המחירים שהוזכרה למעלה תהווה את הפיצוי שבעלי הדירות יידרשו.

    אהבתי

  3. אם כל הרעיון מאחורי המס הזה הוא שבעלי דירות ימכרו את הדירה השלישית שלהם (כלומר יהיו דירות להשכרה בתל אביב שעכשיו ימכרו לזוג צעיר מחדרה) זה לא אמור להוריד את היצע הדירות להשכרה ולהעלות את מחיר השכירות?

    אהבתי

      1. זה נכון ברמה בארצית אבל דעתי לפחות בתל אביב זה לא המצב. פרופיל של רוכש דירה ממוצע בתל אביב שונה מאוד לדעתי מפרופיל של שוכר ממוצע ולכן מכירת דירה בתל אביב בעקבות המס רק תחריף את עודף הביקוש.

        אהבתי

      2. ההשפעה לא תלויה ביחס שבין כמות הדירות להשכרה לבין מספר השוכרים הפוטנציאליים? אם יש יותר שוכרים מדירות (נניח לצורך הדוגמה שמדובר בכמות קשיחה), אז להוצאה של דירה אחת ביחד עם שוכר אמורה להיות השפעה שלילית על השוכרים, כי יהיו יותר שוכרים על כל דירה שנותרה. לדוגמה, במצב של 3 דירות ו-6 שוכרים, יש 2 שוכרים על כל דירה. אם שוכר ודירה יצאו מהשוק, ישארו 2 דירות ל-5 שוכרים, כלומר 2.5 שוכרים לכל דירה. ההיצע קטן ביחס לביקוש.
        באזורים שיש בהם ביקוש גבוה לדירות להשכרה (תל אביב וההיקף שלה) כמעט בטוח שיש יותר שוכרים פוטנציאליים מדירות להשכרה. האפקט הזה יגרום לעלייה בשכר הדירה לדעתי, לפחות באזורים האלה.

        אהבתי

      3. ההנחה שלי היא שאנחנו מתחילים במצב של שיווי משקל, כלומר – במצב שבו מספר השוכרים שווה למספר הדירות. יציאה של דירה אחת ושוכר אחד תשאיר את היחס קבוע. ההשפעה על המחיר לא ברורה לי כי זה תלוי מי השוכר שיצא ומי הדירה שיצאה, ויש פה דקויות שאני צריך לחשוב עליהן. אבל נקודת המוצא היא של שיוויון במספר השוכרים והדירות.

        אהבתי

      4. האפקט הוא לא נייטרלי, אתה מניח ששוכר=רוכש, זה לא נכון, סביב אוניברסיטה ירידה של כמות הדירות להשכרה היא לא נייטרלית, כי סטודנט לא ירכוש דירה גם אם המחיר יירד הרבה ,כי מראש הוא צריך דירה להשכרה לזמן מוגבל, המוצר הוא לא תחליפי מבחינתו (השכרה\קנייה). בשורה תחתונה דירה להשכרה היא לא מוצר תחליפי לגמרי לדירה לרכישה, יש אוכלוסיות לא מעטות (סטודנטים, אנשים שעוברים עבודות, שכבות נמוכות כלכלית) שדירה להשכרה היא מוצר יחיד מבחינתם בשוק הדיור

        אהבתי

      5. נקודה שעולה הרבה היא שמכירת דירה שכרגע מושכרת, ובעקבות החוק תימכר למישהו שיגור בה, היא לא מכירה נייטרלית. הסיבה שאנשים נותנים היא שמכירה כזו לא מורידה משפחה אחת מהביקוש ודירה אחת מההיצע, כי השוכרים והקונים מאד שונים אחד מהשני.

        יש בזה משהו, אבל קשה להאמין שההשפעה של ההבדל הזה תהיה משמעותית. קודם כל, מה שחשוב זה לא מי גר עכשיו בדירה המושכרת (שותפים או לא) אלא איפה גר עכשיו מי שיקנה את הדירה. אם הוא גר בשכירות, והוא קונה דירה, אז המהלך הוא נייטרלי – מוריד דירה אחת מהביקוש לשכירות ודירה אחת מהיצע השכירות, ולא משנה כמה אנשים גרו בשכירות בדירה שהוא קנה.

        האבינג סייד דט – גם ביקוש לקניית דירה מגיב למחירים (יהיה מעט אירוני אם אני אתעלם מזה עכשיו, לא?), והמס יכול לגרום לירידה מסוימת במחירי הדירות לקניה. אז יכול להיות שאנשים שעכשיו עדיין גרים עם אמא, או גרוע יותר – גרים בפתח תקוה, יקנו דירה בתל אביב, וזה יצמצם את היצע הדירות להשכרה בתל אביב בלי ירידה מתואמת בביקוש בתל אביב (אבל עם עליה בהיצע בפתח תקוה).
        אז, לסיכום –

        במקרה של בעלי שלוש או יותר דירות שימכרו את הדירה שלהם (ולא יעבירו בעלות לילד), ועוד ימכרו את הדירה שלהם למישהו שיגור בה (ולא למשקיע אחר שיש לו פחות משלוש דירות), ואם מי שיקנה את הדירה מהם הוא משק בית שעכשיו גר עם ההורים (או בפתח תקוה), ואם השוכרים שעכשיו גרים בדירה ממש לא רוצים לעבור לפתח תקוה – זו אכן תהיה מכירה לא נייטרלית, שתצמצם את ההיצע (בתל אביב) בלי צמצום זהה בביקוש. זה נשמע לי רלוונטי למספר קטן למדי של עסקאות, וקשה לי מאד להאמין שההשפעה הכמותית של הערוץ הזה היא משמעותית במיוחד. אבל עקרונית, הטיעון הזה נכון.

        אהבתי

  4. מסכים עם כל הניתוח.
    רק לגבי הפסקה הזאת יש לי השגות:
    "אם התשואה על השכרת דירה לאחר המס תפסיק להצדיק את ההתעסקות עם השכרת דירה, אנשים יעדיפו להשאיר דירות ריקות, וזה – הירידה בכמות הדירות המוצעת, יגרום לגלגול של לפחות חלק מהמס על הדיירים. "
    זה ניתוח שמתאים למס על השכרה. המס הנוכחי הוא על עצם הבעלות, כך שהשארת הדירה ריקה לא חוסכת לבעלים שקל במס, ועל כן לא אמורה להשפיע.

    מה לגבי הטענה שהמס יעודד מכירת דירות וכתוצאה מזה חלק מהקונים יעברו משכירות למגורים בדירה בבעלותם? כיצד זה ישפיע על שכר הדירה שישלמו שאר השוכרים? מה קורה כאשר ההיצע והביקוש יורדים באותו מספר אבסולוטי?

    Liked by 1 person

    1. צודק ךגמרי בנוגע להערה הראשונה שלך, וההשפעה היא לכן בבחינת קל וחומר.

      כמו שכתבתי בתגובה קודמת כאן – לא ברור מה קורה למחיר כשהביקוש וההיצע יורדים באותה כמות אבסולוטית. עקרונית הוא יכול לעלות והוא יכול לרדת. אבל בתור ניחוש ראשוני, נראה לי סביר לנחש שהוא יישאר כפי שהוא.

      אהבתי

  5. שלום ותודה על הכתבה.
    אני לא כ״כ מסכים איתך, ואני רוצה לטעון שהמס כן מתגלגל חלקית על השוכר, גם אם ההיצע לא יורד בכלל.

    אתה כותב שכתוצאה מהמס מאוד ייתכן שחלק גדול מהמשכירים ירצו להקפיץ את שכר הדירה. אני מסכים!
    אתה כותב שחלק גדול מהשוכרים ימשיכו לשכור גם במחירים גבוהים יותר. אני מסכים. מעולה!
    ואז אתה רושם שאחוז מסויים (5%) מהשוכרים לא ירצו… ולכן אחוז מסויים של הדירות יישארו ריקות (וזה ימשוך את המצב שיווי המשקל חזרה).
    זו, לדעתי, טעות קריטית, לדעתי, בחיזוי המצב כי הדירות לא יישארו ריקות (ליותר מחודשיים), בעל הבית שלא הצליח למצוא שוכר במחיר גבוה יותר, ישכיר אותה במחיר הקודם.

    אז מה קיבלנו? מחיר השכירות הממוצע בשוק עלה. יש שיווי משקל חדש.
    אז מה יהיה בעתיד? התכנסות למחיר אחיד יותר. נניח יש אותן דירות. חלק מושכרות במחיר יותר גבוה. חלק במחיר יותר נמוך (הקודם).
    שוכרים מעדיפים את אלה שמחיר יותר נמוך => הדירות האלה הופכות ליותר מבוקשות (בהינתן המחיר הקיים כבר),
    לכן סביר להניח שהמשכירים של הדירות היותר זולות יעלו קצת את המחיר.
    בעוד שהמשכירים של הדירות היותר יקרות יורידו קצת את המחיר.
    התכנסות לשיווי משקל החדש.

    נ.ב. אז למה המודל הבסיסי של היצע-ביקוש אינו עובד ב- 100% כאן? כי מס גורם למשכירים (שלא קשורים כלל זה לזה)
    להתחיל להתנהג כמו ״מונופול״ ברגע אחד. כולם מנסים להקפיץ מחיר ברגע אחד.

    אהבתי

  6. ספציפית בתל אביב המצב שונה.
    הניתוח הבסיסי מניח שמחיר שיווי המשקל הוא המחיר שיש בדיוק שוכר אחד בשוק שמוכן לשלם אותו.
    אך כל מי שאי פעם חיפש דירה להשכרה בתל אביב יודע שכשוכר אתה מתחרה עם רשימת שוכרים ארוכה מאוד.
    והמשכיר בוחר מרשימה זו על בסיס רשימת קריטריונים שרירותית שאינה כוללת את שכר הדירה אותו השוכר ישלם (משכורת יציבה, מצב משפחתי, מי הגיע ראשון, או סתם מי בא לו טוב בעין)
    לכן כנראה שמחיר שיווח המשקל האמיתי בעיר גבוה בהרבה מהמחיר שנקבע על פי הנורמות

    Liked by 1 person

    1. אה! זו נקודה טובה מאד, שחשבתי עליה הרבה, אבל בסופו של דבר – אני לא חושב שהיא משנה את המסקנה שלי. אם המשכיר מעדיף לוותר על כמה שקלים כדי לקבל שוכר יותר בטוח, אין סיבה שהמס ישנה את זה. אתה יכול לספר את אותו הסיפור בדיוק שאני מספר פה, אבל להוסיף לו את המאפיינים של השוכר, ולא רק של הדירה, ושום דבר במסקנה לא משתנה. הנקודה העיקרית תמיד היא לשאול מה ישתנה בעקבות המס. הם לפני המס משכירים מעדיפים שוכר יציב על כמה שקלים בשכר דירה – אין סיבה עקרונית שאחרי המס הם ישנו את דעתם.

      אהבתי

      1. בעקומת ההיצע והביקוש, האם יש חשיבות לשיפוע?

        2 שוכרים לכל מושכר זה שיפוע מסויים, והוא להבנתי המוגבלת, יכול ללמד על קצב עליית המחירים כששווי המשקל זז, ואולי אפילו על היעדר היציבות של הש״מ הזה… לא?

        אהבתי

  7. לדעתי, הדיון על מס ריבוי דירות מתמקד בשוק הלא נכון.

    תחושתי היא שמטרת המס היא להרתיע משקיעים מרכישת דירות להשכרה. רתיעה זו (וכאן המס עובד) מקטינה את הביקוש לדירות להשקעה ולכן את פונקציית הביקוש הכללית שרואים מוכרי דירות. ההצע, כמובן, לא משתנה.

    וכאן המס משיג את מטרתו בלי קשר לגביה ואפילו גם אם הפעלתו תידחה.

    אהבתי

  8. ניתוח מעניין מאוד!
    יש לך כישרון הסברה ויכולת לפשט דברים מורכבים, פשוט כיף לקרוא. תודה רבה!
    לגופו של עניין, אני נוטה לחשוב כמו המגיבים שבסוף שכר הדירה הממוצע יעלה, מה גם שהביקוש גדול בהרבה מהדירות שנבנות, כך שגם בלי המס הזה שיווי המשקל נקבע גבוה יותר בכל פעם…

    Liked by 1 person

  9. פוסט מעניין אך לדעתי לא מדויק,
    אתה מניח ששוק ההשכרה ושוק הדיור בבעלות הוא תחליפי לגמרי, זה לא נכון, בחלק מהשוק הוא תחליפי וחלק מהשוק הם מוצרים שונים עם קהל שונה.
    יש ביקוש לשוק השכירות שהוא לא יירד או ייעלם אם כמות הדירות למכירה יעלו, יש אנשים שלא ירכשו דירה ללא קשר למחיר הדירה בבעלות, סטודנטים, אנשים שעוברים עבודות, שכבות נמוכות כלכלית שלא מגרדות אפילו את יכולת רכישת הדירה בכל מחיר, עובדים זרים, עובדים מחו"ל, אנשים אלה הם קבוצה גדולה ששוק הדיור להשכרה הוא סגמנט שוק נפרד לגביהם מאשר שוק הדיור בבעלות, אם מחיר הדירה בבעלות יירד הם לא ירכשו דירה אלה יישארו בביקוש לדירות להשכרה, לכן אם המשקיעים ישחררו דירות לשוק, כמות הביקוש לא תרד בגודל כמות ההיצע. ולכן המחירים יעלו לדעתי.

    (לדעתי יש גם עניין של גמישות ביקוש והיצע לפי אזורים שיביאו לכך שממוצע השכירות יעלה, אבל זה עניין קצת שונה)

    יום טוב

    אהבתי

  10. רשומה טובה, אבל היית צריך לדעתי גם להכניס פסקה בנוגע לרשומה האחרונה שלך בנידון, על כך שמכירת דירה גורעת גם דירה מצד הביקוש וגם מצד ההיצע, או לקשר לרשומה ההיא באיזה משפט

    Liked by 1 person

    1. זה לא תמיד נכון, אם גרעת דירה להשכרה סביב אוניברסיטה ששיכנה בעיקר סטודנטים ונכנסה במקום משפחה מאזור אחר, הביקוש לדירות להשכרה ע״י הסטודנטים סביב האוניברסיטה לא ירד, ובאזור הספציפי בזה המחירים יעלו, ויש עוד לא מעט דוגמאות לכך שדירה בבעלות ודירה והשכרה הן לא מוצר תחליפי לגמרי

      אהבתי

  11. יש עוד נקודה, המס לא אחיד, לא בסכום ולא בהיקף. זה לא כמו העלאה במע"מ שחלה על כל העוסקים באופן אחיד עם שיעור מדוייק. חלק ממשכירי הדירות מחזיקים רק בדירה אחת להשכרה ולא "סובלים" מעליית המס. ולכן ההשפעה רק על מחזיקי שלוש דירות ומעלה ממוקדת רק בחלק מההיצע, דבר שמגביל יותר את ההשפעה של המס על המחיר מצד ההיצע.
    לצערי הייתי חודש שעבר בבית משפט, סיפור ארוך, אך אחת הנקודות שהעלתי הייתה שהתובע כשהוא הופך מעוסק פטור לעוסק מורשה לא יכול "לגלגל" את המס ללקוחותיו, הם אנשים פרטיים ולא יקבלו קפיצה במחיר בגובה 17%. ומאחר והוא בשוק תחרותי, והוא אחד ממספר גבוה של נותני שירות, הלקוחות ברובם יעברו לאחר. וכשהציגו את הנתונים שלו, באמת ראו שהמחיר שלו לא עלה גם כאשר הפך באופן רישמי לעוסק מורשה, והיה אמור לדבריו להעלות מחיר.

    Liked by 1 person

  12. אני רוצה להעיד על עצמי שלפני 20 שנה כשנכנסתי לראשונה לדירה שכורה בקשו ממני לחתום על סעיף שאם יטילו מסים על שכירת הדירה אני אשלם אותם וחתמתי! אני מסכים שבניתוח לאורך זמן אין לזה השפעה אבל על לא מעט שוכרים יהיה לזה השפעה בטווח המיידי. החוק מחורבן כי הוא עושה הפרדה לא חכמה בין שווקי הדיור, מנסה להכריח אנשים למכור דירות. אם יש מחסור בדירות זה בשני השווקים מה משנה מה המאזן בין בעלות לשכירות?

    אהבתי

  13. אתה מספק טיעונים נהדרים למה אין לזנוח את הכלכלה הקלאסית כשחושבים על דיור. בעיקר, טיעונים כגון העלאת שכירות כי בעלי הבית "דורשים פיצוי" סובלים מחוסר עקביות, ולכן רצוי שלא ילקחו ברצינות. אבל גם בתוך המסגרת הקלאסית יש מחלוקת על מהי ההשפעה של מס דיור (החל מאדם סמית ודיוויד ריקארדו!). שורש המחלוקת היא על מידת הקשיחות של היצע הדיור — אתה טוען שההיצע קשיח בטווח הקצר מכיוון שמספר הדירות אינו משתנה, ולכן המס יפול על בעלי הדירות. אך קיימים עוד אספקטים. למשל, דיור מורכב מקרקע ומבנה. המבנה, תחת הנחה שמרנית, מוריד מערכו 2.5 אחוזים בשנה עקב בלאי. עם בעקבות מס, בעלי דירות לא ישקיעו בתיקונים או שיפורים, היצע הדיור יכול להצטמצם באופן ניכר גם בטווח הקצר. צמצום כזה, לא יבוא לידי ביטוי במחיר הדירה הממוצעת, אלא במחיר לדירה באיכות נתונה, ולכן עלול לא להיראות בנתונים, אבל עדיין להיות מורגש על ידי שוכרים.

    לגבי החוק הספציפי: אני לא אתפלא אם ההשפעה סדר ראשון תהיה ירידה במספר בעלי שלוש דירות ועלייה במספר בעלי שתי דירות שהם במקרה קרובי משפחה. אחרת הכלכלה הקלאסית באמת בבעיה (הו ארביטאז'!).

    Liked by 1 person

  14. ישנן שתי דרכים עקיפות בהן המס יכול להעלות את שכר הדירה הממוצע:
    1. עושה רושם שמחשבון המס אינו לוקח בחשבון את מצב הדירה. זה נותן תמריץ לבעלי דירות לשפץ אותן, על מנת שיוכלו לגבות שכ"ד גבוה יותר. במצב של שיפוץ מסיבי של דירות, שכר הדירה של כל "רמה" של דירה נשאר זהה, אך הממוצע עולה.
    2. עד עכשיו היה אינטרס לבעלי דירות לפצלן, אולם החוק נותן תמריץ לאחדן. לא ברור עד כמה זה ישים, אך מי שיוכל לאחד דירות בדרך כלשהי, יתכן שיבחר לעשות זאת.

    אהבתי

    1. ועוד משהו – מעניין מה החוק אומר על יזמים שעוד לא מכרו את כל הדירות. אם הם חייבים במס עליהן, אז ההשפעה של זה על מחירי הדירות החדשות (קניה, לא שכירות) לא ברורה. מצד אחד הם יורידו מחירים (כי הם ירצו להיפטר מהדירות הריקות והמס שמגיע איתן), אך מצד שני, זה עלול לגרום לירידה בהתחלות הבניה (בגלל הסיכון הנוסף), ובכך להקטין את ההיצע ולהעלות מחירים.

      אהבתי

  15. 2 הפני שלי לנושא (אחרי שקראתי את כל מה שכתבת בנושא)
    לפני שאני נכנס ל2 הכיוונים שאני חושב שהשוק ילך בעקבות המס, אני חושב שצריך להתעכב על משהו. ממה שראיתי, לא התייחסת שבשיווי המשקל, ישנו עודף ביקוש לדירות להשכרה באיזורי הביקוש (תל אביב, רמת גן, הרצליה, גבעתיים). אני לא חושב שזה יהיה תלוש מהמציאות לטעון שהביקוש באזורים הללו קשיח יותר מההיצע (בעיקר עקב חוסר היכולת של ה"יצרנים" להגיב כהלכה לשוק, הם באמת מנסים הכל, החל מחלוקת דירות וכלה בהשכרת דירות בAIRBNB).
    לעניין הניתוח שלי:
    1. באם אתה צודק בנוגע להפחתת הביקוש עבור הדירות עם המס – הרי שאוטומטית הביקוש עבור הדירות בלי המס יגדל, כי מחירם יהיה נמוך יותר היות ועל בעלי הדירות הללו לא מוטלת מס. אם נחלק את השוק ל2 (דירות עם מס ודירות בלי מס) אז כפי שציינת נניח ש20% ירדו מהביקוש עבור הדירות עם המס אבל הם יעברו ישירות לביקוש עבור הדירות בלי המס באותו האזור ונוצר שם עודף ביקוש, מה שיגרור אחריו עליית מחירים. אלו שלא הצליחו להשיג את הדירות המבוקשות יותר (אלו בלי המס) יצטרכו או לעבור לאזור אחר או פשוט להשכיר דירה עם מס. אני מניח שהאופציה השניה תהיה עדיפה בעינהם, גם כי לא מדובר בסכומים אסטרונומים וגם כי עלויות המעבר והמאמץ שכרוכים במעבר מתקזזים עם העליה, הם יבחרו להישאר והשוק יתאזן כלפי מעלה.

    2. האופציה השניה, שהיא הסבירה ביותר בעיני, היא שהשוק כפי שציינתי ברישא של הדברים שלי, ישנו עודף ביקוש מטורף באזורים הללו (מכאן צמחו כל השווקים של הAIRBNB והסאבלטים) הוא שוק של משכירים (שוב רק באיזורי הביקוש, לא מדבר על ב"ש למשל). גמישות הביקוש היא קשיחה ועליית מחירים לא גוררת אחריה עזיבה המונית של האזור. אם יהיו כאלו שיבחרו לא לשם את המס – הם יעזבו ויבואו אחרים שיהיו מוכנים לשלם.

    אהבתי

  16. אסף שלום
    כל הדיון בנושאים כלכליים של מדינת ישראל וגם מחירי שכירות ומחירי דירות מבוסס על מידע שמתקבל מהלמ"ס. האם המידע שנמסר לציבור מהלמ"ס הוא מדוייק ואינו מוטה? מה הדיוק של המדידות והדיווחים של הלמ"ס? האם המידע שהלמ"ס מפרסם הוא אמין?
    רציתי להפנות למאמר מדה-מרקר
    http://www.themarker.com/blogs/origreenfeld/1.3871298
    אני מצטט
    "…מדד המחירים לצרכן לא כולל את מחירי הדירות בישראל. סעיף הדיור מורכב משני חלקים מרכזיים: תת-סעיף שירותי דיור בבעלות (72% מהסעיף) ותת-סעיף שכר דירה (23% מהסעיף). שני תתי הסעיפים הללו נמדדים רק בעזרת חוזי שכירות, כשהראשון נמדד בעזרת חוזים חדשים ומתחדשים בלבד, והשני בעזרת כל מדגם חוזי השכירות של הלמ"ס."
    במדד המחירים לצרכן האחרון סעיף הדיור ירד ב 0.8%.
    לאור מה שכתבת למעלה ולאור המגיבים למטה האם ייתכן ששכר הדירה בפועל ירד? זהו כבר אינו דיון תיאורטי מה יקרה בעתיד… העתיד כבר כאן!!!
    האם כולנו טועים והלמ"ס צודק?
    אשמח לשמוע תגובתך בנושא זה וגם בנושא המשקלים של מרכיבי מדד המחירים לצרכן.
    האם משקל מדד הדיור בתוך מדד המחירים לצרכן (כ 20% ) אינו מייצר עיוות נוסף?
    אוה על תגובתך

    אהבתי

  17. לגבי ה – נ.ב בסוף, במקרה של מס גבוה בעלי דירות יבחרו להשאיר דירות ריקות רק במצב של שוק בעליית מחירים. עם זאת , יש לזכור ששחיקת התשואה משכירות שוחקת גם את הכדאיות/תשואה הכוללת לבעלות על דירה להשקעה ולכן גם עלולה להשפיע על המחיר קניה וייאלץ את בעלי הדירות להשקעה למכור אותם. במקרה של מכירה מתקיים קיזוז מלא: במקרה של מכירה למחוסר דיור – ירדה דירה ממצבת ההיצע של דירות להשכרה ובמקביל ירדה משפחה ממצבת הביקוש לדירות להשכרה. במקרה של מכירה למשפרי דיור – גם אותו הדבר, כיוון שמשפר הדיור ימכור את הדירה הנוכחית שלו (או למשקיע ואז נוספה דירה למצבת שוק השכירות או למחוסרי דיור ואז ירדה משפחה ממצבת הביקוש להשכרה). במקרה של מכירה למשקיע – הדירה שירדה ממצבת השכירות תיכנס מחדש לשוק זה. וסליחה על המונחים הבעייתיים (מודע לכך שגם מחוסרי דיור הם סוג של משקיעים כיוון שלדירה בבעלות יש גם היבט השקעתי ולא רק צרכני)

    אהבתי

  18. לא בטוח שהבנתי מאיפה ההנחה כי הביקוש גמיש יחסית אך ההיצע קשיח. כלומר, עליית מחירים מצד ההיצע תוריד מהותית את הביקוש אך ירידת הרווח מצד ההיצע לא תוריד את ההיצע/ תעלה את המחירים?..

    לטעמי זו הנחה לא נכונה בהכרח והיא מאוד תלויה באזור, בביקוש בו ובאופי בעלי הדירות בו. לדעתי, בעלי דירות בתל אביב יוכלו להעלות את המחירים, זאת מכיוון שהביקושים שם גבוהים מאוד ויש שם אחוז גבוהה של בעלי דירות המחזיקים בנכסים רבים. מובן שלא כל המס יגולגל להעלאת שכר הדירה אך לפחות חלק ניכר בו לדעתי.
    לעומת זאת, באזורים עם ביקושים נמוכים, ואשר רוב המשכירים באזורם הם לא בעלי נכסים מרובים (לדוגמה בערי פריפרייה להערכתי, שם רוב בעלי הדירות להשכרה הם לרוב משדרגי דיור אשר שמרו על הנכס הקודם שהיה בבעלותם) יתקשו להעלות את מחירי השכירות ולגלגל את המס על השוכרים בדומה לניתוח שערכת.

    אהבתי

    1. שים לב שההגדרה של ביקוש קשיח שונה מההגדרה של ביקוש גבוה.
      ביקוש גבוה אומר שבמחיר הנוכחי יש הרבה אנשים שמעוניינים בדירה. ביקוש קשיח אומר שאילו המחיר ישתנה, כמות האנשים שרוצה דירה לא תשתנה מאד.

      מה שחשוב לצורך השאלה על מי יגוגל המס הוא גמישות הביקוש וגמישות ההיצע. לא גובהם. נכון שלא ראיתי מחקר מסודר על הגמישויות האלו, אבל נראה לי מאד סביר שההיצע קשיח כמעט לחלוטין. נכון שהביקוש לא מאד גמיש, אבל מה שחשוב זה שהוא יותר גמיש מההיצע.

      אהבתי

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s