כלכלת בית 2 – כמה תשובות קצרות

(990 מילים)

כפי שסיכמתי את הפוסט הקודם, אם תיקחו ממנו דבר אחד זה לא שקנייה בהכרח שווה לשכירות, אלא ש"הדרך להשוות בין העלות האמיתית של שכירת דירה והעלות האמיתית של קניית דירה היא לא השוואה בין שכר הדירה החודשי ותשלום המשכנתא החודשי". ובכל זאת, כמה תשובות קצרות להערות שעלו בעקבות הפוסט:

מה עם עליית ערך הדירה?

מחירי הדירות עשויים לעלות, אך עלולים גם לרדת. אין שום סיבה א-פריורית להניח שמי שקונה דירה יהנה מעליית המחיר שלה. הוא עלול דווקא לסבול מירידת המחיר. כמובן שמי שקנה דירה ב 2008 מרוצה מאד עכשיו שהוא קנה דירה, ולא שכר אותה. אלא שזו הצהרה ששקולה לזו: מי ששכר דירה ב 1997 במקום לקנות דירה, והשקיע את כל הכסף שהתפנה לו במניית אמאזון, מאד מרוצה עכשיו שהוא לא קנה דירה.

אם להיות קצת טכני – שכר הדירה מקביל לדיבידנד שמניה משלמת, ועליית מחיר הדירה מקבילה לעליית מחיר של המניה. אין שום סיבה להניח מראש שמחירי הדיור יעלו יותר מאשר מחירם של נכסים אחרים.

מה עם מיסים? עלויות תיקון המקרר? החודשים שהדירה ריקה?

כאן נכנס טיעון יותר כלכלי. בפוסט המקורי, לצורך פשטות, התעלמתי מכל סוגי השיקולים האלה, והבאתי דוגמה שבה התשואה בשוק היא 1.2% ושכר הדירה על דירה שמחירה מליון שקל הוא 1,000 שקל בחודש. המספרים בדוגמה שבחרתי הם כמובן מומצאים, אבל יש הגיון כלכלי מאחורי הדוגמה הזו. בגלל שדירה היא נכס שמשקיעים רבים שוקלים לקנות – יש כוחות שוק חזקים שיפעלו כדי לקרב בין התשואה נטו על דירה, כלומר התשואה אחרי תיקון המקרר, המיסים, העו"ד, וכו', ובין התשואה נטו על נכסים אחרים. זה נושא רחב, ואני מבטיח לעסוק בו בעתיד, אבל הוא פועל דרך מחירי הדירות. אם התשואה נטו על דירה גבוהה משמעותית מהתשואה נטו על נכסים אחרים – משקיעים ירוצו לקנות דירות, וידחפו את מחירן מעלה. שוב, אין סיבה מיוחדת לצפות לכך שקניית דירה תיתן תשואה טובה יותר, נטו, מאשר שכירה של דירה והשקעה באפיקים אחרים.

עכשיו, כמובן שיכול להיות מצב שבו למשק בית ספציפי מסלול אחד יהיה עדיף על מסלול אחר. יכול להיות שמשקי בית מסוימים, למשל, זכאים לפטורים כאלה או אחרים מהמס הזה או מההיטל ההוא, ולכן עדיף להם לקנות או שעדיף להם לשכור. סבבה. בשביל זה יש יועצי משכנתא. מה שאין זה סיבה מיוחדת להניח מראש שמסלול אחד עדיף על האחר.

אין אפיקי תשואה אלטרנטיבים/למי יש ראש למצוא אפיקי תשואה אלטרנטיביים?

אני בגדול מאמין שכמעט אף אחד אינו יכול, אפילו אם היה מנסה, למצוא אפיקי תשואה טובים במיוחד. כתבתי על זה בהרחבה בפוסט על השערת השווקים היעילים. אולי לכם אין זמן, כוח, והכשרה מתאימה לבחור נכסים. אבל יש המון אנשים, עם המון הכשרה, שמקדישים לזה 23 שעות ביממה. אילו נכס מסוים – נניח דירות – היה באופן מובהק עדיף, הם כבר היו רצים לקנות אותו, ודוחפים את המחיר שלו כלפי מעלה עד שהוא היה הופך לפחות אטרקטיבי. כמובן שיכולות להיות חריגות מהמצב הזה, אבל (פעם שביעית שאני חוזר על זה?) אין פה שיקול עקרוני לטובת בעלות על דירה. פגישה של חצי שעה עם יועץ השקעות בבנק, או אם בא ממש לכם – שעתיים עם יועץ השקעות למתקדמים, ויש לכם מדיניות השקעה. לא צריך ידע, זמן, או חשק להתעסק בזה. ידע, זמן וחשק לא יעזרו בכל מקרה.

מה עם המינוף?

זו שאלה מתוחכמת יחסית. הסבר למי שלא מכיר את המונחים:

מינוף היא היכולת להשקיע בנכס באמצעות נטילת הלוואות. למשל, אם יש לי רק מאה שקל, ואני לוקח 400 שקל הלוואה כדי לקנות מניות בערך כולל של 500 שקל, אז אני ממונף. ליתר דיוק – אני ממונף ביחס של 1:4, כי על כל שקל שהבאתי מהבית לקחתי 4 שקלים בהלוואות. עכשיו – נסו להיכנס לבנק ולבקש הלוואה של 800,000 שקל, תוך שאתם מסבירים לבנקאית שאתם תיקחו את הכסף הזה, תוסיפו 200,000 שקל שהבאתם מהבית, ותקנו בכל הסכום – בכל מליון השקל – מניות. בהצלחה עם זה.

לעומת זאת, כשאתם מבקשים משכנתא, אתם אומרים לבנקאית בדיוק את אותו הדבר: אתם מבקשים הלוואה של 800,000 שקל, מוסיפים 200,000 שקל שהבאתם מהבית (או מההורים) וקונים בכל הסכום נכס. ההבדל היחיד הוא שהנכס הזה הוא דירה, ולא מניות. בניגוד לסיפור הקודם – במקרה הזה בדרך כלל הבנקאית מאשר את ההלוואה. לכן, היו מגיבים שהסבירו, קניית דירה היא על הכיפאק. זו הדרך היחידה שבה משק בית ששם משפחתו אינו תשובה יכול לבצע כזה מינוף.

הבעיה עם הטיעון הזה היא שמינוף איננו ארוחת חינם. מינוף הוא דרך להגדיל את התשואה שלך על ידי הגדלת הסיכון שלך. חישבו על הדוגמה הבאה: נניח שקניתם מניות בשווי של 200,000 שקל, וערך המניות ירד ב20%. נשארתם עם מניות בערך של 160,000 שקל. לא נעים בכלל. אם ערך המניות עלה ב 20%, הרווחתם 40,000 שקל – על הכיפאק. לעומת זאת, נניח שעשיתם את מה שמתואר בדוגמה הראשונה, ומינפתם את עצמכם ביחס של 1:4, כלומר לקחתם הלוואות בשווי של 800,000 שקל, הוספתם 200,000 שקל, וקניתם מניות במליון שקל. אם ערך המניה היה עולה ב 20%, ערך המניות שבידיכם היה עולה ל 1.2 מליון שקל, הייתם מחזירים את 800,000 השקל שלקחתם כהלוואה, ו 400,000 שקל היו נשארים אצלכם. כלומר – עלייה של 20% בערך המניות הביאה לכם רווח של 200,000 ש"ח. המינוף הגדיל את הרווח שלכם פי חמישה!

אפעס, מחירי מניות לפעמים יורדים. אילו קניתם מניות רק מהכסף שלכם, ב 200,000 שקל, והמחיר ירד ב 20%, הייתם מפסידים 20% מהכסף שלכם – 40,000 ש"ח. אילו הייתם ממנפים את עצמכם בעוד 800,000 ש"ח, ירידה של 20% במחיר המניות הייתה מוחקת אתכם לחלוטין – ערך המניות שלכם היה יורד ל 800,000 ש"ח, בדיוק מה שאתם צריכים כדי להחזיר את ההלוואה, ולא היתה נשארת לכם אף אגורה מה 200,000 שקל שהיו לכם קודם.

[התעלמתי פה משיקולי הריבית שצריך לשלם על ההלוואה. זה לא משנה לצורך ההסבר הזה]

לסיכום – איפה שמעתם את זה קודם? – אין ארוחות חינם. מינוף הוא לא צ'ופר. מינוף הוא אסטרטגית השקעה מסוכנת. זה שרק קניה של דירה מאפשרת למשק בית טיפוסי להתמנף בצורה משמעותית זה לא שיקול עקרוני בעד קניית דירה. חובבי סיכון ישמחו – ושייקנו דירה. שונאי סיכון יעדיפו להימנע (מה גם שכל מליון השקלים הולכים על נכס אחד בלבד. יועץ השקעות שימליץ לכם לשים את כל החסכונות שלכם על מניה אחת יילך פחות או יותר לכלא). אבל אין פה יתרון עקרוני לטובת קניה. .

מה עם לריב עם בעל הבית? העלות של מעבר דירה? להוציא את הילד מבית ספר? היכולת לעבור בקלות אם מצאתי עבודה חדשה? היכולת לשפץ כשבא לי?

המשפט הששלישי בפוסט היה: "יש, כמובן שיש, הבדלים לא כספיים בין קניית דירה ובין שכירתה, אבל מבחינה כספית טהורה, ההבדל די קטן."

מה עם ההורים שמוכנים לתת כסף רק עבור קניה?

תנו להורים האלה לקרוא את הפוסט.