כלכלת בית 2 – כמה תשובות קצרות

(990 מילים)

כפי שסיכמתי את הפוסט הקודם, אם תיקחו ממנו דבר אחד זה לא שקנייה בהכרח שווה לשכירות, אלא ש"הדרך להשוות בין העלות האמיתית של שכירת דירה והעלות האמיתית של קניית דירה היא לא השוואה בין שכר הדירה החודשי ותשלום המשכנתא החודשי". ובכל זאת, כמה תשובות קצרות להערות שעלו בעקבות הפוסט:

מה עם עליית ערך הדירה?

מחירי הדירות עשויים לעלות, אך עלולים גם לרדת. אין שום סיבה א-פריורית להניח שמי שקונה דירה יהנה מעליית המחיר שלה. הוא עלול דווקא לסבול מירידת המחיר. כמובן שמי שקנה דירה ב 2008 מרוצה מאד עכשיו שהוא קנה דירה, ולא שכר אותה. אלא שזו הצהרה ששקולה לזו: מי ששכר דירה ב 1997 במקום לקנות דירה, והשקיע את כל הכסף שהתפנה לו במניית אמאזון, מאד מרוצה עכשיו שהוא לא קנה דירה.

אם להיות קצת טכני – שכר הדירה מקביל לדיבידנד שמניה משלמת, ועליית מחיר הדירה מקבילה לעליית מחיר של המניה. אין שום סיבה להניח מראש שמחירי הדיור יעלו יותר מאשר מחירם של נכסים אחרים.

מה עם מיסים? עלויות תיקון המקרר? החודשים שהדירה ריקה?

כאן נכנס טיעון יותר כלכלי. בפוסט המקורי, לצורך פשטות, התעלמתי מכל סוגי השיקולים האלה, והבאתי דוגמה שבה התשואה בשוק היא 1.2% ושכר הדירה על דירה שמחירה מליון שקל הוא 1,000 שקל בחודש. המספרים בדוגמה שבחרתי הם כמובן מומצאים, אבל יש הגיון כלכלי מאחורי הדוגמה הזו. בגלל שדירה היא נכס שמשקיעים רבים שוקלים לקנות – יש כוחות שוק חזקים שיפעלו כדי לקרב בין התשואה נטו על דירה, כלומר התשואה אחרי תיקון המקרר, המיסים, העו"ד, וכו', ובין התשואה נטו על נכסים אחרים. זה נושא רחב, ואני מבטיח לעסוק בו בעתיד, אבל הוא פועל דרך מחירי הדירות. אם התשואה נטו על דירה גבוהה משמעותית מהתשואה נטו על נכסים אחרים – משקיעים ירוצו לקנות דירות, וידחפו את מחירן מעלה. שוב, אין סיבה מיוחדת לצפות לכך שקניית דירה תיתן תשואה טובה יותר, נטו, מאשר שכירה של דירה והשקעה באפיקים אחרים.

עכשיו, כמובן שיכול להיות מצב שבו למשק בית ספציפי מסלול אחד יהיה עדיף על מסלול אחר. יכול להיות שמשקי בית מסוימים, למשל, זכאים לפטורים כאלה או אחרים מהמס הזה או מההיטל ההוא, ולכן עדיף להם לקנות או שעדיף להם לשכור. סבבה. בשביל זה יש יועצי משכנתא. מה שאין זה סיבה מיוחדת להניח מראש שמסלול אחד עדיף על האחר.

אין אפיקי תשואה אלטרנטיבים/למי יש ראש למצוא אפיקי תשואה אלטרנטיביים?

אני בגדול מאמין שכמעט אף אחד אינו יכול, אפילו אם היה מנסה, למצוא אפיקי תשואה טובים במיוחד. כתבתי על זה בהרחבה בפוסט על השערת השווקים היעילים. אולי לכם אין זמן, כוח, והכשרה מתאימה לבחור נכסים. אבל יש המון אנשים, עם המון הכשרה, שמקדישים לזה 23 שעות ביממה. אילו נכס מסוים – נניח דירות – היה באופן מובהק עדיף, הם כבר היו רצים לקנות אותו, ודוחפים את המחיר שלו כלפי מעלה עד שהוא היה הופך לפחות אטרקטיבי. כמובן שיכולות להיות חריגות מהמצב הזה, אבל (פעם שביעית שאני חוזר על זה?) אין פה שיקול עקרוני לטובת בעלות על דירה. פגישה של חצי שעה עם יועץ השקעות בבנק, או אם בא ממש לכם – שעתיים עם יועץ השקעות למתקדמים, ויש לכם מדיניות השקעה. לא צריך ידע, זמן, או חשק להתעסק בזה. ידע, זמן וחשק לא יעזרו בכל מקרה.

מה עם המינוף?

זו שאלה מתוחכמת יחסית. הסבר למי שלא מכיר את המונחים:

מינוף היא היכולת להשקיע בנכס באמצעות נטילת הלוואות. למשל, אם יש לי רק מאה שקל, ואני לוקח 400 שקל הלוואה כדי לקנות מניות בערך כולל של 500 שקל, אז אני ממונף. ליתר דיוק – אני ממונף ביחס של 1:4, כי על כל שקל שהבאתי מהבית לקחתי 4 שקלים בהלוואות. עכשיו – נסו להיכנס לבנק ולבקש הלוואה של 800,000 שקל, תוך שאתם מסבירים לבנקאית שאתם תיקחו את הכסף הזה, תוסיפו 200,000 שקל שהבאתם מהבית, ותקנו בכל הסכום – בכל מליון השקל – מניות. בהצלחה עם זה.

לעומת זאת, כשאתם מבקשים משכנתא, אתם אומרים לבנקאית בדיוק את אותו הדבר: אתם מבקשים הלוואה של 800,000 שקל, מוסיפים 200,000 שקל שהבאתם מהבית (או מההורים) וקונים בכל הסכום נכס. ההבדל היחיד הוא שהנכס הזה הוא דירה, ולא מניות. בניגוד לסיפור הקודם – במקרה הזה בדרך כלל הבנקאית מאשר את ההלוואה. לכן, היו מגיבים שהסבירו, קניית דירה היא על הכיפאק. זו הדרך היחידה שבה משק בית ששם משפחתו אינו תשובה יכול לבצע כזה מינוף.

הבעיה עם הטיעון הזה היא שמינוף איננו ארוחת חינם. מינוף הוא דרך להגדיל את התשואה שלך על ידי הגדלת הסיכון שלך. חישבו על הדוגמה הבאה: נניח שקניתם מניות בשווי של 200,000 שקל, וערך המניות ירד ב20%. נשארתם עם מניות בערך של 160,000 שקל. לא נעים בכלל. אם ערך המניות עלה ב 20%, הרווחתם 40,000 שקל – על הכיפאק. לעומת זאת, נניח שעשיתם את מה שמתואר בדוגמה הראשונה, ומינפתם את עצמכם ביחס של 1:4, כלומר לקחתם הלוואות בשווי של 800,000 שקל, הוספתם 200,000 שקל, וקניתם מניות במליון שקל. אם ערך המניה היה עולה ב 20%, ערך המניות שבידיכם היה עולה ל 1.2 מליון שקל, הייתם מחזירים את 800,000 השקל שלקחתם כהלוואה, ו 400,000 שקל היו נשארים אצלכם. כלומר – עלייה של 20% בערך המניות הביאה לכם רווח של 200,000 ש"ח. המינוף הגדיל את הרווח שלכם פי חמישה!

אפעס, מחירי מניות לפעמים יורדים. אילו קניתם מניות רק מהכסף שלכם, ב 200,000 שקל, והמחיר ירד ב 20%, הייתם מפסידים 20% מהכסף שלכם – 40,000 ש"ח. אילו הייתם ממנפים את עצמכם בעוד 800,000 ש"ח, ירידה של 20% במחיר המניות הייתה מוחקת אתכם לחלוטין – ערך המניות שלכם היה יורד ל 800,000 ש"ח, בדיוק מה שאתם צריכים כדי להחזיר את ההלוואה, ולא היתה נשארת לכם אף אגורה מה 200,000 שקל שהיו לכם קודם.

[התעלמתי פה משיקולי הריבית שצריך לשלם על ההלוואה. זה לא משנה לצורך ההסבר הזה]

לסיכום – איפה שמעתם את זה קודם? – אין ארוחות חינם. מינוף הוא לא צ'ופר. מינוף הוא אסטרטגית השקעה מסוכנת. זה שרק קניה של דירה מאפשרת למשק בית טיפוסי להתמנף בצורה משמעותית זה לא שיקול עקרוני בעד קניית דירה. חובבי סיכון ישמחו – ושייקנו דירה. שונאי סיכון יעדיפו להימנע (מה גם שכל מליון השקלים הולכים על נכס אחד בלבד. יועץ השקעות שימליץ לכם לשים את כל החסכונות שלכם על מניה אחת יילך פחות או יותר לכלא). אבל אין פה יתרון עקרוני לטובת קניה. .

מה עם לריב עם בעל הבית? העלות של מעבר דירה? להוציא את הילד מבית ספר? היכולת לעבור בקלות אם מצאתי עבודה חדשה? היכולת לשפץ כשבא לי?

המשפט הששלישי בפוסט היה: "יש, כמובן שיש, הבדלים לא כספיים בין קניית דירה ובין שכירתה, אבל מבחינה כספית טהורה, ההבדל די קטן."

מה עם ההורים שמוכנים לתת כסף רק עבור קניה?

תנו להורים האלה לקרוא את הפוסט.

מודעות פרסומת

22 תגובות בנושא “כלכלת בית 2 – כמה תשובות קצרות”

  1. התשואה על שכירות יותר גבוהה משני סיבות:
    1. הנכס פחות נזיל.
    2. ההשקעה דורשת הרבה התעסקויות.

    הסיבה הראשונה היא ברורה: נכס לא נזיל פחות טוב אם אתה מעוניין לממש אותו ולקחת את הכסף. ובישראל הפופוליסטית של היום בכלל. אתה יכול להתעורר יום אחד ולגלות שאתה טייקון חזיר והמדינה שותה לך את הנכס בקשית.
    הסיבה השנייה כוללת הכל מפיצוץ בצינור, דרך מציאת שוכרים וכלה בפינוי וגבייה משוכרים מסוכנים.

    על כל אחת מהסיבות לעיל המשכיר לוקח עוד כסף יחסית לתשואה של נכס בסיכון דומה.
    אם אתה קונה ולא שוכר אז חסכת לא מעט על 2 הסעיפים לעיל.

    אהבתי

    1. בקשר לעלות של התעסקות ותיקון צינורות – נדמה לי שיותר משיש פה חיסכון יש פה העברת העלות מלהיות חלק משכר הדירה לחלק מעלות המחייה. במקום שבעל הבית יתקן, אתה מתקן. עכשיו – יש פה דקויות. למשל – שעל הבית שאתה גר בו אתה יותר תיזהר, ולכן תשלם מעט על תיקונים. בשכירות- בעל הבית יפיל עליך את העלות של שוכר ממוצע, ואולי אתה יותר זהיר מהממוצע. אבל אלו נשמעים לי שיקולי סדר שני.

      חוסר הנזילות הוא אחד המאפיינים של כל נכס. כשכתבתי "נכס בסיכון דומה" היה צריך להיות "נכס עם מאפיינים דומים" ונזילות זה אחד מהם. אם המשכיר לוקח ל שכ"ד גבוה כדי לפצות את עצו על הנזילות הנמוכה, אז גם אתה בתור בעל בית תסבול מאותה נזילות נמוכה של הנכס שלך. עכשיו – אני לא אומר שזהלא שיקול. יכול להיות שיש משקי בית שבשבילם זה שיקול מכריע. סבבה. אבל זה לא שיקול כללי לטובת קניה.

      אהבתי

      1. תודה על המאמרים.

        נראה לי שכוונתי פוספסה.

        בצנרת אתה צודק. בשאר אני לא מסכים. אין יותר את הצורך כל שנה לפרסם מודעות, לעניין מתווכים, להראות לשוכרים פוטנציאלים את הדירה. לחפש שוכר שנראה בעל סיכון נמוך וכו'. אין את ההתעסקות של הגבייה. והכי חשוב, כש"אתה השוכר של עצמך", אין את הסיכון של שוכר שלא משלם. אין את הסיכון שהדירה תהיה ריקה חודש. את השוכר הזה שידרוש שתצבע את הדירה כל שנתיים (בשביל מה?) זה הרבה כסף שמגולם בכל שכירות שאתה משלם.

        ובקשר לנזילות, כשמדובר בנכס להשקעה הנזילות חשובה פי כמה מנכס מגורים (בשביל מה קנית דירה אם לא בשביל יציבות?). בעיקר כדי להגיב לשינויים בשוק או במיסוי.

        Liked by 1 person

  2. הי אסף,
    קודם כל, תודה על הפוסטים המעניינים בנושא.

    הטיעונים שלך מאוד משכנעים, אבל עולה מהם משהו מוזר: אם באמת אין הבדל בין השקעה בקניית דירה לבין השקעה במניות, מדוע הבנק מוכן לאפשר מינוף כשמדובר בדירה אבל לא כשמדובר במניות?

    אהבתי

    1. אור,
      זה בגלל שהדירה עצמה משמשת ערבון להלוואה. לו הייתה דרך פשוטה להוכיח לבנק מה המחיר האמיתי של המנייה (מקבילה להערכת שווי שעושים בזמן נטילת משכנתא) וגם דרך פשוטה למנוע ממך למכור את המנייה ולנסוע לווגאס עם כל הסכום (כמו שושים בדיקת מישכון כשאתה מטכר את הדירה), אז אני מניח שהבנק היה מאפשר לקחת הלוואה על המניות. אני גם חושב שנדל"ן זה שוק הרבה פחות וולטילי, אבל אני לא בטוח בזה.

      אהבתי

      1. שאלה טובה. לא יודע. אולי באמת בגלל שיותר קל לבנק לעקוב אחרי נכס כמו דירה (שלא מכרת אותה וברחת לחו"ל), לעומת נכסים כמו מניות. אולי הבנק מעדיף להשקיע (דרך הלווה) רק בנכסים בטוחים יחסית. אולי אין כל כך ביקוש של משקי בית במעוניינים למנף את עצמם להשקעות משמעותיות בבורסה, ובגלל זה הבנק לא פיתח כלים ומומחיות בנושא. אבל צריך לשאול בנקאי…

        אהבתי

      2. למה אין דרך להוכיח את מחיר המניה.
        יש דרך מאד פשוטה למנוע למכור את המניה. קוראים לזה שעבוד.
        אפשר גם ליצר מנגנון שלא יגרום לשעבוד להפריע לנזילות.
        יתכן שכל הבנקים בעולם שוגים, אבל הם מתייחסים לדירה כבטוחה טובה בהרבה.
        ויתכן שאינם שוגים והנה כל הסיפור על רגל אחת.

        Liked by 1 person

  3. היי,
    ושוב בכל הנושא של השוואת כידאיות שכירות מול משכנתא – שוכחים להשוות דבר אחד שטורף את הקלפים: המשכנתא נגמרת מתי שהוא! אחרי 20 שנות משכנתא מי שקנה לא משלם כלום! תכניסו את זה למשוואה וכל החישוב משתנה לטובת קניית דירה..

    אהבתי

      1. רציני לחלוטין. מה הבעייה עם התגובה?
        זה לא נכון?
        אני בן 37 עוד 15 שנה גומר את המשכנתא כלומר אני יהיה בן 52
        יש לי עוד דרך ארוכה ללא משכנתא – ואת זה לא הייתי משיג עם הייתי שוכר.

        אהבתי

      2. כל הקטע של הפוסטים האלה – לב ליבו של העניין שניסיתי להסביר, הוא כזה:
        אם באותה התקופה שבה שילמת משכנתא הייתה במקום שוכר דירה, וחוסך כסף באפיק אחר – אז בגיל 52 היה לך ביד נכס פיננסי שהתשואה עליו הייתה מכסה לך מדי חודש את שכר הדירה.

        אהבתי

  4. הסיבה שהבנק מוכן לתת הלוואה לצורך רכישת דירה ולא לצורך רכישת מניות היא שנדל"ן נתפס כנכס בטוח מאוד. נכון שבטווח הארוך מניות הוכיחו את עצמן כאפיק השקעה עדיף, אבל בטווח הקצר-בינוני הן תנודתיות יותר ונוטות להתרסק פעם-פעמיים בעשור. בנדל"ן התרסקויות כאלו הן עניין נדיר.
    יש לזכור כי במקרה של התרסקות, לבנק אין את "אורך הרוח" לחכות ולהגיד "יהיה בסדר המניות יעלו", מכיוון שבמאזן שלו יווצר בור גדול (הבטוחות שלו כנגד ההלוואות ירדו בערכן) והדבר ישפיע על כל מיני אינדיקטורים שהוא מחויב לעמוד בהם כמו הלימות הון וכד' – והבנק נמצא בפיקוח מתמיד הן מצד הרגולטור והן מצד בעלי המניות שלו
    לסיכום בנק יעדיף תמיד להלוות לטובת נכסים שנתפסים כבטוחים. אלא אם כן קוראים לך תשובה, ואתה יודע למשוך בחוטים הנכונים.

    אהבתי

    1. אם כך, אותם שיקולים בדיוק צריכים לגרום לאנשים להעדיף קניית דירה על שכירת דירה, לפחות אם הם רוצים למנף כסף, וגם אם לא.

      אהבתי

      1. אני לא יודע אם בשיקול רציונלי קר עדיף להשקיע בדירה או במניות, אבל בתכלס כן – לקחת משכנתא זה לא נעים לא נורא, ולקחת הלוואה כדי להשקיע במניות זה פחד אלוהים. לדעתי לפחות.

        Liked by 1 person

  5. יש הבדל נוסף שאני שם אליו לב רק עכשיו, תוך כדי הקריאה:
    כאשר אתה משקיע בשוק ההון הדיבידנד לא מובטח מראש, ועוד יותר כאשר אתה קונה דירה להשקעה, אין הבטחה שהדירה תושכר ושהשוכר אכן ישלם ובזמן. לעומת זאת כאשר אני קונה דירה לגור בה אני מרויח כל חודש – בוודאות – את מלוא שכר הדירה.
    ולכן כאשר השוק מתמחר את השכירות של דירה הוא יקח תשואה גדולה יותר מאשר על השקעה בשוק ההון, ועל שניהם יותר מאשר על השקעה בטוחה.
    ההבדל הזה גורם שקניית דירה – למגורים, לא להשקעה – תהיה השקעה בטוחה עם תשואה של השקעה מסוכנת.

    אהבתי

    1. מכיר חשבונות מרג'ין. אזרח מן השורה, בלי נכסים אחרים, יכול לקבל אשראי של מעל מליון שקל, ביחס מינוף דומה למה שמקבלים במשכנתא? באמת שואל.

      אהבתי

      1. אם אני לא טועה, יחס המינוף הוא משהו כזה:
        אשראי בחשבון מרג'ין (בחו"ל): 50%.
        אשראי לרכישת דירה להשקעה (בארץ): 50%.
        אשראי למשפרי דיור (בארץ): 70%.
        אשראי לרוכשי דירה ראשונה (בארץ): 75%.

        להבנתי אם בחשבון מרג'ין יש 2 מיליון שקל, אז אפשר לקחת הלוואה של 2 מיליון שקל. כלומר, המגבלה היא באחוזים ולא בסכום מוחלט.

        Liked by 1 person

  6. הטיעונים שלך הם יותר מדי נסיבתיים (אם היה כל כך משתלם לקנות דירה כולם היו משקיעים בזה) ומניחים יותר מדי הנחות של שוק משוכלל.
    בפועל בשוק הישראלי אין באמת אירועים של ירידת ערך הנדל"ן והבקוש נע בין יציב להיסטרי.
    בפועל רוב האנשים שונאי סיכון ואין שום השקעה שמשתווה לרכישת דירה מבחינה זו.
    בפועל האלטרנטיבות האקוויוולנטיות לרכישת נדל"ן הן לא באמת זמינות. רוב האנשים לא משקיעים המון זמן בלימוד מפורט של שוק ההון (או כסף באנשים שישקיעו את הזמן בשבילם) והעובדה שהדיון מעלה כל מיני מונחים וסוגי השקעות שלרוב הציבור אין בכלל מושג מה הם רק מעידה על כך.

    מבחינתי החשבון הוא באמת פשוט, אם אני משלם במזומן על מחצית מערך הנכס ותשלומי המשכנתא זהים לתשלומי שכירות אלטרנטיבית. בהנחה שהריבית הממוצעת על השקעה בשוק ההון היא 4%, אוכל להרוויח אחרי 20 שנה 19% מעל ערך הנכס. אם הנכס יעלה ביותר מ 19% בעשרים שנה ארוויח, אם לא – אפסיד.
    במצב העניינים הנוכחי נראה לי שהרבה יותר סביר שארוויח משאפסיד.

    אהבתי

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s