כלכלת בית

(1,040 מילים)

כותרת משנה:

אם אתה כל כך חכם, אז איך זה שאני משלם על משכנתא פחות מאשר שילמתי שכר דירה?

ההבדל הכספי בין קניית דירה ובין שכירת דירה הוא קטן מאד. אם בכלל, סביר שקניית דירה עולה יותר, לחודש, מאשר שכירת דירה. יש, כמובן שיש, הבדלים לא כספיים בין קניית דירה ובין שכירתה, אבל מבחינה כספית טהורה, ההבדל די קטן. זה מאד לא אינטואיטיבי, וכותרת המשנה בוודאי קופצת לרבים מכם לראש – בצדק. אבל האינטואיציה שלנו בנושא לא מוצלחת. באינטואיציה שלנו, "עלות" היא הצ'ק שאנחנו שולחים כל חודש לבעל הבית, או התשלום החודשי על המשכנתא. אבל עלות אמיתית היא עלות אלטרנטיבית. הסבר – אחרי הפולד.

המקרה הפשוט ביותר – אין משכנתאות בעולם

מה ההבדל בין העלות של מגורים בדירה שקנית במחיר של מליון שקל, ובין העלות של מגורים בדירה שאת שוכרת תמורת 1,000 שקל בחודש?

התשובה היא כזו: אם התשואה על נכס ברמת סיכון דומה לדירה היא 1.2% לשנה, אז אין שום הבדל כספי בין שתי האפשרויות. כאשר את שוכרת דירה תמורת 1,000 שקל בחודש, את משלמת בצ'קים לבעלת הבית 12,000 שקל בשנה תמורת המגורים בדירה הזו. אם קנית את הדירה הזו תמורת מליון שקל, הרי שאת מוותרת על התשואה שהמליון האלו היו יכולים להרוויח אילו היו מושקעים בנכס אחר במקום בדירה. בשני המקרים, 12,000 שקל שהיו יכולים להיות שלך לא נמצאים בכיס שלך, וכל זה כדי שתוכלי לגור בדירה המסוימת הזו. רוב האנשים מקבלים את ההסבר הזה בדרך כלל, אבל אז מגיעות המשכנתאות.

המקרה היותר מורכב – יש משכנתאות בעולם

עכשיו נניח שאת בוחרת בין מגורים בשכירות, בשכר דירה של אלף שקל בחודש, ובין לקיחת משכנתא על מלוא מחיר הדירה (אני יודע שזה לא אפשרי, אבל זרמו איתי רגע), בריבית של 1.2% לשנה. איזו מהאפשרויות כדאית יותר? אותו הגיון של הפסקה הקודמת מוביל למסקנה שאין הבדל בין האפשרויות. כאן את משלמת 1,000 שקל בחודש לבעלת הבית תמורת זה שאת שוכרת את הדירה שלה, וכאן את משלמת לבנק 1,000 שקל בחודש תמורת זה שאת "שוכרת" את הכסף של הבנק.

אבל, תאמרו, עם הזמן והתשלומים, גודל החוב שלי לבנק קטן, ואיתו קטנה הריבית שאני משלמת. ומה אז? או במילים אחרות:

אם אתה כל כך חכם – אז איך זה שאני משלמת על המשכנתא שלי פחות מאשר שילמתי שכר דירה?

אין לי כמעט ספק שהתופעה הזו – תשלומי המשכנתא נמוכים יותר משכר דירה על דירה דומה – היא זו שגורמת לבלבול בנושא. הרי איך אפשר בכלל להשוות? משכנתא אני משלמת, ובסופו של דבר מקבלת תמורת זה דירה שנשארת שלי. שכר דירה הולך לבעלת הבית, ושום דבר ממנו לא נשאר שלי. לא זו אף זו – תשלומי המשכנתא יותר נמוכים משכר הדירה! איך יכול להיות שאין הבדל בין:

1. תשלום משכנתא חודשי של 800 ש"ח שבסופו יש לי ביד דירה
2. תשלום שכר דירה של 1,000 ש"ח לחודש שבסופו יש לי ביד קדחת

?

ובכן, אולי יש הבדל, אבל הוא קטן, ואם בכלל – סביר שלשכור דירה זה סיפור יותר זול מאשר לקנות דירה באמצעות משכנתא. איך זה יכול להיות? דוגמה תעזור להבהיר.

נמשיך להניח שהריבית במשק – גם זו שאני משלם על המשכנתא, וגם זו שאני יכול לקבל כתשואה על החסכונות שלי – היא 1.2%. איך ייראו תשלומי המשכנתא של מי שקנתה דירה במליון שקל? נניח שלקחת משכנתא  בסכום של 800,000 שקל, הנחה סבירה על רקע זה שהבנקים לא נותנים משכנתא על כל ערך הדירה. נניח גם שתשלומי המשכנתא שכבר שילמת עד היום גירדו עוד 100,000 שקלים מהסכום,  כך שיתרת המשכנתא היא 700,000 שקל.

כאשר יתרת המשכנתא היא 700,000 שקל, הריבית השנתית על הסכום היא 8,400 שקל, שהם בדיוק 700 שקל בחודש. בואו נוסיף לזה 100 שקל לחודש שהם תשלום על יתרת הקרן – הרי במשכנתא משלמים לא רק את הריבית אלא לאט לאט מחזירים גם את הקרן. יוצא שבעלת הבית המאושרת משלמת רק 800 שקל בחודש, יש לה איפה לגור, ובסופו של התהליך היא עוד נשארת עם דירה ביד. איך אפשר בכלל להשוות את זה לתשלום חודשי של שכר דירה של 1,000 ש"ח, שכל אגורה מהם הולכת למי שמשכירה לה את הדירה, ואין בקצה המנהרה שום דירה שתשאר שלה?!

ובכן, בחישוב בפסקה הקודמת יש שתי טעויות. ראשית לא כל 800 השקלים שבעלת המשכנתא משלמת מדי חודש למשכנתא הם באמת הוצאה. רק 700 שקלים, ההוצאות על ריבית, הם באמת הוצאה. 100 השקלים שהם תשלום על הקרן אינם הוצאה. הם רק העברה של כסף מכיס ימין לכיס שמאל. ממצב שבו יש לה שטר של 100 שקל בכיס, וחוב של 700,000 ש"ח לבנק, עוברת בעלת הדירה למצב שבו אין לה שטר של 100 שקל בכיס, אבל החוב שלה לבנק הוא רק 699,900 ש"ח. זו אינה הוצאת כסף. חישבו על המקרה ההפוך – האם לקיחת הלוואה היא הכנסה, ממש כמו משכורת? אם לא – והיא לא – אז החזר הקרן של הלוואה איננו הוצאת כסף.

אבל הטעות החמורה יותר היא לכיוון השני – לא רק תשלומי המשכנתא הם העלות האמיתית. בעלת הדירה מהדוגמה הזו שילמה כבר 300,000 ש"ח עבור הדירה שלה. אילו 300,000 השקלים האלו היו מושקעים בנכס אחר, התשואה השנתית עליהם הייתה 3,600 ש"ח, שהם בדיוק 300 ש"ח לחודש.

כאשר סוכמים את החלק מתוך תשלום המשכנתא החודשי שהוא תשלום ריבית (ורק את החלק הזה) ביחד עם אובדן התשואה האלטרנטיבית על 300,000 השקל שכבר שולמו עבור הדירה, מקבלים בדיוק 1,000 שקל בחודש. בול כמו שכר הדירה. בהמשך, מדי חודש, הסכום שכבר שולם גדל, והסכום שעוד נשאר לשלם קטן. לכן, הריבית החודשית שאת משלמת לבנק קטנה, והריבית האלטרנטיבית, זו שאת לא מקבלת על הסכום ששולם עבור הדירה (ולכן אינו מושקע בשום נכס אחר), גדלה. אבל הסכום של שתיהן, והוא מה שחשוב, נשאר 1.2% כפול מליון שקל. בדיוק כמו במצב שבו לא הייתה שום משכנתא בסיפור הזה, ובדוגמה כאן – בדיוק כמו שכר דירה.

ובינתיים – במציאות

בגלל שאני המצאתי את הדוגמה, סידרתי את זה ככה שהעלות האמיתית של קניית דירה תצא זהה בדיוק לשכר הדירה, אבל כמובן שהשיוויון המוחלט הזה לא מחויב המציאות. בכל זאת, הדוגמה הזו כן תופסת משהו אמיתי, ומשהו שאנשים מפספסים: ההשוואה הנכונה איננה בין תשלום המשכנתא החודשי ובין תשלום שכר דירה חודשי. ההשוואה הנכונה היא בין הריבית החודשית (זו שמשלמים לבנק, וזו שלא מרוויחים על הסכום שכבר שילמנו) ובין שכר דירה חודשי. זה שתשלום המשכנתא החודשי נמוך יותר משכר דירה חודשי לא אומר כלום.

 

במציאות, קשה מאד לדעת מי מהשניים יותר גבוה – שכר הדירה או סכום הריביות. אנחנו יכולים לדעת מה הריבית על המשכנתא שלנו (וגם זה לא תמיד), אבל קשה לדעת בודאות מה היא התשואה על "נכס ברמת סיכון דומה" שהיינו יכולים לקבל. בנוסף מחיר הדירה שקנינו אולי יעלה ואולי ירד. בפוסט שיתפרסם בקרוב אני הולך לאכול את הראש לעומק בנושא, ואיך הוא משפיע על ההבנה שלי את נושא מיסוי המשקיעים בשוק הדיור. הפוסט הזה הוא רק התחלת הדיון. אם תזכרו ממנו רק משפט אחד – זיכרו את זה: הדרך להשוות בין העלות האמיתית של שכירת דירה וקניית דירה היא לא השוואה בין שכר הדירה החודשי ותשלום המשכנתא החודשי.